鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ｃ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、中間画地		２住居駐車付置義務都市機能区域内 (60,200)
b	公０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	不整形	南西17m市道、中間画地		２中専地区計画等居住誘導区域内 (70,200)
c	調０２Ｃ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	東21m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	公０３Ｂ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西26m市道、南東6m、二方路		１住居地区計画等居住誘導区域内 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,900	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	199,139	100 [ 101.0]	197,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 133,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	165,133	100 [ 85.4]	193,364		193,000
c	(　 ) 164,334	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	166,937	100 [ 88.8]	187,992		188,000
d	(　 ) 245,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	267,417	100 [ 118.8]	225,098		225,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

那覇 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,114,846	1,121,809	3,993,037	3,167,620	825,417	（　0.9764） 805,937	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,742,721 円　　　　（　 82,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.45	ＲＣ3	271.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	20.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し２階以上共同住宅（約４５㎡２ＬＤＫ各階２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

ＥＶなし店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.45	100.0	90.45	2,189	197,995	3.0	593,985
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	90.45	100.0	90.45	1,360	123,012	2.0	246,024
							0.0	0
～

～

～

計		271.35	100.0	271.35		444,019		1,086,033
								0

⑨年額支払賃料	444,019 円　×　12ヶ月　＝　 5,328,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 271.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,328,228 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,104,442 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,086,033 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,114,846 円　　　　（　 22,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃１５　　　　-1	2,521 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,194 円/㎡　月額支払賃料（　 2,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇公０３賃４３　　　　-10	1,646 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,809
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,200 円	50,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	303,709 円	5,328,228　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,400 円	50,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,121,809 円　（　　　　　　 4,964 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 271.35 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,167,620 円（　　　　　 14,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,114,846 円
②総費用	1,121,809 円
③純収益　①－②	3,993,037 円
④建物等に帰属する純収益	3,167,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	825,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	805,937 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,742,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-16

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　村山　哲志

印

TEL.

鑑定評価額

44,300,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里儀保町３丁目５番				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	2:1	店舗兼住宅ＲＣ4	店舗、一般住宅が混在する駅近くの商業地域	南西25m県道、南東側道	水道、ガス、下水	儀保近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

モノレール駅に近接する利便
性の高い商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

儀保駅　北西方近接

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接した幹線道路沿いの商業地域である。立地条件が良好であり、観光産業も少ない地域であることから新
型コロナの影響は比較的小さく、地価は若干弱含みながらも安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域であり、需要者は県内法人等の事業主体が中心である。当該
地域は駅に近接した立地条件が良好な商業地域であり、近隣居住者向けの店舗や学習塾等が多く見られる地域であるた
め、新型コロナの影響は比較的小さく、地価は弱含みながらも安定的に推移している。物件の規模や条件等の個別性に
より取引価格は異なるが、標準的な土地で総額４０００万円半ば～５０００万円程度の取引が中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際に取引された規範性の高い事例を中心に把握し、適切に要因比較等を行ったことから信頼性の高い試算
価格が求められた。一方、収益価格は近隣地域において新規に出店する事業者が少ないため適正な賃料水準の把握が難
しく、また、想定要素が多く含まれていることから相対的に信頼性が劣る。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、
収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、観
光関連産業を中心に経済情勢が悪化しており
、一部のエリアでは不動産市況にも停滞感が
認められる。

モノレール駅前、かつ、幹線道路沿いである
ことによる場所的優位性からコロナ禍による
影響は小さく、需要は弱含みながらも安定し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ｂ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西26m市道、南東6m、二方路		１住居地区計画等居住誘導区域内 (70,200)
b	公０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	不整形	南西17m市道、中間画地		２中専地区計画等居住誘導区域内 (70,200)
c	公０３Ｃ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、中間画地		２住居駐車付置義務都市機能区域内 (60,200)
d	調０２Ｃ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	東21m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	調０１Ｃ那覇 -19	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	267,417	100 [ 127.4]	209,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 133,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	165,133	100 [ 84.6]	195,193		195,000
c	(　 ) 190,900	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	199,139	100 [ 102.9]	193,527		193,000
d	(　 ) 164,334	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	164,822	100 [ 80.8]	203,988		204,000
e	(　 ) 187,290	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,133	100 [ 103.5]	208,824		209,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

那覇 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,052,805	1,603,184	5,449,621	4,429,620	1,020,001	（　0.9764） 995,929	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,161,140 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	20.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階が各階２ＤＫ（専有面積約５７㎡）２戸の共同住宅

⑦有効率　 98.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	120.00	95.0	114.00	2,320	264,480	2.0	528,960
							0.0	0
2～ 3	居宅	120.00	100.0	120.00	1,450	174,000	2.0	348,000
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	98.3	354.00		612,480		1,224,960
								0

⑨年額支払賃料	612,480 円　×　12ヶ月　＝　 7,349,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,349,760 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,041,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,224,960 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,052,805 円　　　　（　 31,207 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃４４　　　　-7	3,462 ( 3,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,324 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇公０２賃３６　　　　-11	2,640 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	100 [ 80.0]	2,316
c	Ｂ那覇公０２賃０８　　　　-1	1,787 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,234

那覇 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	421,200 円	70,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	485,084 円	7,349,760　×　　　　 6.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 491,400 円	70,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,603,184 円　（　　　　　　 7,094 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,429,620 円（　　　　　 19,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,052,805 円
②総費用	1,603,184 円
③純収益　①－②	5,449,621 円
④建物等に帰属する純収益	4,429,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,020,001 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	995,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,161,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）