鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、北東7.3m、南東5.5m、三方路		商業都市機能区域内 (90,400)
b	公０３Ａ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,400)
c	公０３Ａ那覇 -17	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西13m市道、中間画地		商業駐車付置義務都市機能区域内 (80,400)
d	調０２Ａ那覇 -5	那覇市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 518,581	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	495,741	100 [ 80.3]	617,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	648,000
b	(　 ) 417,500	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	397,460	100 [ 67.9]	585,361		615,000
c	(　 ) 390,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,371	100 [ 82.1]	475,482		499,000
d	(　 ) 483,966	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	489,660	100 [ 62.5]	783,456		823,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 633,000 円／㎡]

那覇 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,096,535	26,367,430	92,729,105	81,625,000	11,104,105	（　0.9445） 10,487,827	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	243,902,953 円　　　　（　 276,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	562.00	ＲＣ9	5,538.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	885 ㎡	31.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事務所約１００㎡、２～９階は事務所約１００㎡、タワー駐車場３２台と想定した。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	562.00	72.7	408.57	2,800	1,143,996	6.0	6,863,976
							0.0	0
2～ 9	事務所	562.00	80.5	452.41	2,362	1,068,592	3.0	3,205,776
							0.0	0
～	駐車場	480.00

～

～

計		5,538.00	72.7	4,027.85		9,692,732		32,510,184
								0

⑨年額支払賃料	9,692,732 円　×　12ヶ月　＝　 116,312,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,027.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は別途実費を徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	116,312,784 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 5,207,697 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,785,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,510,184 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 311,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,096,535 円　　　　（　 134,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公３１賃３８　　　　-1	2,879 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,368 円/㎡　月額支払賃料（　 2,362 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ａ那覇公０２賃３６　　　　-11	2,640 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,316
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,500,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,719,784 円	123,992,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,897,646 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,750,000 円	1,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,367,430 円　（　　　　　　 29,794 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,250,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,625,000 円（　　　　　 92,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,096,535 円
②総費用	26,367,430 円
③純収益　①－②	92,729,105 円
④建物等に帰属する純収益	81,625,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,104,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,487,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,902,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 276,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-15

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　山内　博人

印

TEL.

鑑定評価額

557,000,000 円

１㎡当たりの価格

629,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月15日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市前島３丁目１番８外｢前島３－１－１５｣				②地積　(㎡)	885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	事務所ＳＲＣ9F1B	中高層のビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東36m国道、三方路	水道、ガス、下水	美栄橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３６ｍ　国道

交通

施設

美栄橋駅　北西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、とまりん南西側に近接する国道５８号沿いの商業地域である。新型コロナの影響による急激な景気
後退から需用者行動は事業継続可能性等を模索し慎重で、地価は底値を探る動きが見られ下方調整過程にある。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 635,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部に延びる幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場
及び投資用不動産市場に参入する個人事業者、県内外の法人事業者、地元不動産業者等が想定される。古型化した小・
中規模の事務所等が多く、駐車場確保が困難な地域であるが、駅との接近性、容積率等を反映したホテル需要等も認め
られ、一部用途転換が進展している。更地取引は少なく、中古建物込みで４億円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は１１０㎡前後の小規模画地が多く、隣接地及び背後地と一体利用の中高層事務所、ホテル等が建ち並び、
建替えが限定的な場所柄から借希望に対し新規床供給の限界も認められる。自用事務所等も多く、適正な賃貸市場が見
いだせない地域特性から賃貸条件は不安定要素を多く含み、有効・実需を重視した賃料設定により収益価格は保守的に
試算された。市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    642,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による景気後退を反映し、
事業の継続可能性・地価下落リスクに対する
不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる
。

地域要因に格別の変動はない

三方路　＋５％

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、北東7.3m、南東5.5m、三方路		商業都市機能区域内 (90,400)
b	調０２Ａ那覇 -27	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、北東7m、角地		商業 (90,400)
c	調０２Ａ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.7m市道、北西9m、角地		商業 (90,400)
d	調０２Ａ那覇 -9	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、北西7m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 518,581	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	495,741	100 [ 83.5]	593,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	623,000
b	(　 ) 573,980	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	587,354	100 [ 97.9]	599,953		630,000
c	(　 ) 868,282	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	798,819	100 [ 131.3]	608,392		639,000
d	(　 ) 602,155	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	626,124	100 [ 101.5]	616,871		648,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 635,000 円／㎡]

那覇 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	121,153,642	27,032,809	94,120,833	82,278,000	11,842,833	（　0.9445） 11,185,556	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	260,129,209 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	562.00	ＲＣ9	5,538.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	885 ㎡	31.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ事務所各約１００㎡、２Ｆ～９Ｆ事務所各約５０㎡～１００㎡、タワー駐車場３２台を想定。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	562.00	72.7	408.57	2,900	1,184,853	6.0	7,109,118
							0.0	0
2～ 9	事務所	562.00	80.5	452.41	2,400	1,085,784	3.0	3,257,352
							0.0	0
～	駐車場	480.00

～

～

計		5,538.00	72.7	4,027.85		9,871,125		33,167,934
								0

⑨年額支払賃料	9,871,125 円　×　12ヶ月　＝　 118,453,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,027.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	118,453,500 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 5,297,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	120,835,893 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,167,934 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 317,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	121,153,642 円　　　　（　 136,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公３１賃１３　　　　-16	2,794 ( 2,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ａ那覇公３１賃０８　　　　-4	2,748 ( 2,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 92.1]	100 [100.0]	2,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,560,000 円	1,260,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,432,809 円	126,133,500　×　　　　 5.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,700,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,820,000 円	1,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,260,000 円	1,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,260,000 円	1,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,032,809 円　（　　　　　　 30,546 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,260,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	82,278,000 円（　　　　　 92,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	121,153,642 円
②総費用	27,032,809 円
③純収益　①－②	94,120,833 円
④建物等に帰属する純収益	82,278,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,842,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,185,556 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,129,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）