鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２Ａ那覇 -12	那覇市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	公０２Ａ那覇 -27	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	調０２Ａ那覇３９ -39	那覇市		その他	（　）	ほぼ長方形	南西16m国道、南東9m、北東5.5m、北西7m、四方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d	調０２Ａ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.7m市道、北西9m、角地		商業 (90,400)
e	調０２Ａ那覇 -2	那覇市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 952,417	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,084,803	100 [ 58.9]	1,841,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +12.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 112.0] 　　　　 100	2,060,000
b	(　 ) 658,404	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	732,145	100 [ 42.4]	1,726,757		1,930,000
c	(　 ) 1,829,400	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,603,220	100 [ 82.2]	1,950,389		2,180,000
d	(　 ) 868,282	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	811,223	100 [ 51.1]	1,587,521		1,780,000
e	(　 ) 877,151	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	929,780	100 [ 50.7]	1,833,886		2,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

那覇 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	180,858,338	59,167,941	121,690,397	79,593,000	42,097,397	（　0.9462） 39,832,557	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	971,525,780 円　　　　（　 1,660,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	377.00	ＲＣ11F2B	4,683.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	600 ％	700 ％	584 ㎡	28.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所（ともにフロア貸し）を想定。駐車場は地下１・２階及び隔地での確保を想定。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.00	69.2	252.00	9,075	2,286,900	8.0	18,295,200
							0.0	0
2～ 9	事務所	377.00	77.2	291.00	4,768	1,387,488	8.0	11,099,904
							0.0	0
10～11	事務所	287.70	70.1	201.70	4,768	961,706	8.0	7,693,648
							0.0	0
地下 1～ 2	駐車場	364.00

～

計		4,683.40	63.7	2,983.40		15,310,216		122,481,728
								0

⑨年額支払賃料	15,310,216 円　×　12ヶ月　＝　 183,722,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,983.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	183,722,592 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 3,840,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 7,877,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	179,684,963 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	122,481,728 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,173,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	180,858,338 円　　　　（　 309,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃１１　　　　-2	2,985 ( 2,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 60.0]	100 [125.0]	4,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,800 円/㎡　月額支払賃料（　 4,768 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０３賃３８　　　　-9	4,950 ( 4,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	5,176
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,740,000 円	1,290,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	31,885,641 円	187,562,592　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,932,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,030,000 円	1,290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,290,000 円	1,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,290,000 円	1,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,167,941 円　（　　　　　　 101,315 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,290,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 4,683.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	79,593,000 円（　　　　　 136,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	180,858,338 円
②総費用	59,167,941 円
③純収益　①－②	121,690,397 円
④建物等に帰属する純収益	79,593,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	42,097,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	39,832,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 971,525,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,660,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-14

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

印

TEL.

鑑定評価額

1,140,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市久茂地３丁目１番１｢久茂地３－１－１｣				②地積　(㎡)	584 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,700)
	1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F2B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南西29m県道、三方路	水道、ガス、下水	県庁前 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺地区は市役所や大規模ビ
ルが多く所在

街

路

２９ｍ県道

交通

施設

県庁前駅　南東方

130m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

商業核施設や行政、金融機関等が集中し、県内で最も繁華性が高い中心商業地の一つである。新型コロナの影響
で先行き不透明感がやや強まった。地価はやや下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は繁華性の高い市内の商業地域一円である。主たる需要者は、テナントビル取得を目的とした県内外の法人
で、ホテル取得等を目的とした法人も参入するが、コロナ禍で動きはやや弱まった。土産品店の建ち並ぶ国際通りと、
銀行や官公庁地区が交わるスクランブル交差点に位置し、ブランド価値もある。コロナ禍でも一定の引き合いはあるが
、需要者の希望する価格が下がり、強気の買い手との間で成約しづらくなった。中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、繁華性の高い商業地の事例を採用し、比準しており、実証的な価格が得られたと判断する。収益価格は、
商業地の市場価値を把握する上で重視すべき理論的な価格であるが、高止まる建築費、将来動向を見通しにくい空室や
賃料水準、標準的な利回りの把握等で不確定な部分もある。ここでは、実証性が高い比準価格と、理論的な収益価格を
関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は新型コロナで打撃を受けた。那覇
市の人口は微減傾向にある。中心市街地の不
動産需要は根強いが、動向に不透明感が強ま
る。

インバウンドを含め観光客が急減、不動産投
資意欲はあまり減じていないが、取得希望価
格は下がり、地価は下落圧力が顕在化してき
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０２Ａ那覇３９ -40	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東9m、北東5.5m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (83,353)
b	調０２Ａ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.7m市道、北西9m、角地		商業 (90,400)
c	調０２Ａ那覇 -17	那覇市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、南西3.3m、角地		商業 (90,360)
d	調０２Ａ那覇３９ -39	那覇市		その他	（　）	ほぼ長方形	南西16m国道、南東9m、北東5.5m、北西7m、四方路		商業駐車付置義務 (90,400)
e	調０２Ａ那覇 -7	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (80,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,375,569	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	1,261,153	100 [ 80.3]	1,570,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +12.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 112.0] 　　　　 100	1,760,000
b	(　 ) 868,282	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	815,358	100 [ 51.4]	1,586,300		1,780,000
c	(　 ) 803,242	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	856,256	100 [ 50.5]	1,695,556		1,900,000
d	(　 ) 1,829,400	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,631,492	100 [ 83.6]	1,951,545		2,190,000
e	(　 ) 852,368	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	887,315	100 [ 52.3]	1,696,587		1,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,980,000 円／㎡]

那覇 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	185,474,131	58,868,369	126,605,762	83,578,000	43,027,762	（　0.9462） 40,712,868	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	992,996,780 円　　　　（　 1,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	377.00	ＳＲＣ11F2B	4,683.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	600 ％	700 ％	584 ㎡	28.0 m x 18.4 m	前面道路：県道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ以上は事務室でフロアー貸、各階平均３００㎡、地下駐車場２２台

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.00	69.2	252.00	10,550	2,658,600	10.0	26,586,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	377.00	77.2	291.00	4,610	1,341,510	6.0	8,049,060
							0.0	0
10～11	事務所	287.70	70.1	201.70	5,040	1,016,568	6.0	6,099,408
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	364.00

地下 2～ 2	駐車場	364.00

計		4,683.40	63.7	2,983.40		15,423,816		103,177,296
								0

⑨年額支払賃料	15,423,816 円　×　12ヶ月　＝　 185,085,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,983.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の共益費水準を考慮のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,488,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	185,085,792 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 7,488,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 8,088,099 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	184,485,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	103,177,296 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 988,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	185,474,131 円　　　　（　 317,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃３８　　　　-3	4,950 ( 4,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	6,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,633 円/㎡　月額支払賃料（　 4,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０２賃３４　　　　-5	3,355 ( 3,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,194
c	Ａ那覇公０２賃３４　　　　-7	4,167 ( 4,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,735

那覇 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,860,000 円	1,310,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	28,886,069 円	192,573,792　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,932,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,170,000 円	1,310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,310,000 円	1,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,310,000 円	1,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	2,400,000 円	外部駐車場

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 58,868,369 円　（　　　　　　 100,802 円／㎡）　　（経費率　　 31.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,310,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 4,683.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0909 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	83,578,000 円（　　　　　 143,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	185,474,131 円
②総費用	58,868,369 円
③純収益　①－②	126,605,762 円
④建物等に帰属する純収益	83,578,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,027,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,712,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 992,996,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700,000 円／㎡）