鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ｂ那覇 -10	那覇市		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、北東8m、角地		商業居住誘導区域内 (90,400)
b	公０３Ｃ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	不整形	南西17m市道、中間画地		２中専地区計画等居住誘導区域内 (70,200)
c	公０３Ｂ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西26m市道、南東6m、二方路		１住居地区計画等居住誘導区域内 (70,200)
d	公０３Ａ那覇 -9	那覇市		建付地	（　）	不整形	南東9m市道、中間画地		近商居住誘導区域内 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,941	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	290,018	100 [ 145.9]	198,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 133,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	165,133	100 [ 77.4]	213,350		213,000
c	(　 ) 245,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	267,417	100 [ 134.9]	198,234		198,000
d	(　 ) 211,708	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	234,290	100 [ 121.3]	193,149		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

那覇 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,459,059	991,804	3,467,255	2,631,420	835,835	（　0.9764） 816,109	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,979,279 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	77.76	ＲＣ3	233.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分は部分貸しで、住宅部分は１ＬＤＫタイプで平均専有面積約３９㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.76	100.0	77.76	2,238	174,027	3.0	522,081
							0.0	0
2～ 3	住宅	77.76	100.0	77.76	1,370	106,531	2.0	213,062
							0.0	0
～

～

～

計		233.28	100.0	233.28		387,089		948,205
								0

⑨年額支払賃料	387,089 円　×　12ヶ月　＝　 4,645,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 233.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,645,068 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,449,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	948,205 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,459,059 円　　　　（　 27,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃１１　　　　-2	2,985 ( 2,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,244 円/㎡　月額支払賃料（　 2,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０２賃３９　　　　-4	2,895 ( 2,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,193
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,800 円	44,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	278,704 円	4,645,068　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,100 円	44,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 991,804 円　（　　　　　　 6,085 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 233.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,631,420 円（　　　　　 16,144 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,459,059 円
②総費用	991,804 円
③純収益　①－②	3,467,255 円
④建物等に帰属する純収益	2,631,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	835,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	816,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,979,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-6

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲程　通秀

印

TEL.

鑑定評価額

32,400,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市首里池端町２２番				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、アパート等が混在する商業地域	北西16m県道	水道、ガス、下水	儀保 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

儀保駅　南西方

700m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は首里城等の観光地に近接する商業地域である。昨年の首里城火災の影響で客足にやや鈍りが感じられ
るが、新型コロナの影響がより大きく商環境は低迷。景況を反映し地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高度商業地域を除く那覇市内の商業地域が中心である。主な需要者は県内外の法人事業者が中心である。
首里城焼失の影響が残る中、さらに新型コロナウイルスのマイナス影響が大きく作用し、観光関連施設の収益性に影響
を及ぼしており、周辺の商業地に対する需要は弱含み傾向にある。画地条件等の個別的要因の違いにより価格帯はまち
まちであるが６５万円／坪～７０万円／坪前後が中心となる価格帯と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新型コロナや建築費高騰の影響により投下資本に見合う賃料が得られず、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益価
格は低位に求められたと思料する。比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十
分な説得力を有する価格と判断する。いずれも新型コロナの影響を反映したものであるが、本件では十分な説得力を有
する比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.9]

100
[ 98.7]

[100.0]
100

199,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響により、個人消費
、観光、雇用関連は厳しい状況が続いており
、不動産市況も弱含みとなっている。

昨年の首里城焼失による影響のほか新型コロ
ナの影響も加わり、観光客数は激減。商況は
低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ｄ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、西3m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)
b	公０３Ａ那覇 -9	那覇市		建付地	（　）	不整形	南東9m市道、中間画地		近商居住誘導区域内 (90,300)
c	調０２Ｃ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	東21m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	公０２Ｂ那覇 -35	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	西13m市道、北8m、角地		近商 (90,200)
e	公０２Ｂ那覇 -27	那覇市		更地	（　）	長方形	西13m市道、南3.9m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,371	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	170,280	100 [ 80.4]	211,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 211,708	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	234,290	100 [ 111.0]	211,072		211,000
c	(　 ) 164,334	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	165,636	100 [ 101.0]	163,996		164,000
d	(　 ) 168,965	100 [ 100.0]	[ 110.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	181,596	100 [ 95.0]	191,154		191,000
e	(　 ) 170,155	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	204,007	100 [ 95.0]	214,744		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 199,000 円／㎡]

那覇 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,466,765	1,092,242	3,374,523	2,572,020	802,503	（　0.9764） 783,564	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,222,419 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	78.00	ＲＣ3	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	163 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸し店舗。２階以上（１ＬＤＫ、平均専有面積約３９㎡。）敷地規模の関係で容積率消化不十分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段として

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	78.00	100.0	78.00	2,397	186,966	3.0	560,898
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	78.00	100.0	78.00	1,308	102,024	2.0	204,048
							0.0	0
～

～

～

計		234.00	100.0	234.00		391,014		968,994
								0

⑨年額支払賃料	391,014 円　×　12ヶ月　＝　 4,692,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,692,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,457,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	968,994 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,466,765 円　　　　（　 27,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０３賃４１　　　　-3	1,820 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,403 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０２賃４４　　　　-6	1,533 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,800 円	43,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	394,142 円	4,692,168　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,100 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,092,242 円　（　　　　　　 6,701 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,572,020 円（　　　　　 15,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,466,765 円
②総費用	1,092,242 円
③純収益　①－②	3,374,523 円
④建物等に帰属する純収益	2,572,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	802,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	783,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,222,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）