鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -19	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		商業駐車付置義務居住誘導区域内 (100,400)
b	公０３Ａ那覇 -17	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西13m市道、中間画地		商業駐車付置義務都市機能区域内 (80,400)
c	公０３Ａ那覇修１ -15	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南東17m市道、南6m、南西6m、三方路		２中専地区計画等居住誘導区域内 (63,167)
d	調０２Ａ那覇１８ -37	那覇市		更地	（　）	長方形	北西9m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	調０２Ｂ那覇１８ -43	那覇市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,195	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,195	100 [ 83.4]	358,747	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 390,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,371	100 [ 88.4]	441,596		442,000
c	(　 ) 371,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	354,270	100 [ 89.5]	395,832		396,000
d	(　 ) 507,901	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	505,869	100 [ 114.7]	441,037		441,000
e	(　 ) 317,577	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	316,307	100 [ 69.1]	457,753		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

那覇 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,307,136	5,982,351	17,324,785	14,760,900	2,563,885	（　0.9527） 2,442,613	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,513,932 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	188.00	ＲＣ6	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	16.4 m x 18.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各フロア４室を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

中層の店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.00	80.0	150.40	3,255	489,552	3.0	1,468,656
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.00	80.0	150.40	2,200	330,880	2.0	661,760
							0.0	0
3～ 6	店舗	188.00	80.0	150.40	2,000	300,800	2.0	601,600
							0.0	0
～

～

計		1,128.00	80.0	902.40		2,023,632		4,536,816
								0

⑨年額支払賃料	2,023,632 円　×　12ヶ月　＝　 24,283,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保のため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,283,584 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,019,911 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,263,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,536,816 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,307,136 円　　　　（　 79,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃１５　　　　-1	2,521 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,263 円/㎡　月額支払賃料（　 3,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０２賃４１　　　　-1	3,037 ( 3,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,699,851 円	24,283,584　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 817,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,617,000 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,982,351 円　（　　　　　　 20,279 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,760,900 円（　　　　　 50,037 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,307,136 円
②総費用	5,982,351 円
③純収益　①－②	17,324,785 円
④建物等に帰属する純収益	14,760,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,563,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,442,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,280 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,513,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市若狭２丁目３番１２｢若狭２－３－１９｣				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ6	飲食店、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東13m県道	水道、ガス、下水	若狭停 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

若狭停南西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍による観光客減少に伴い、地域内の歩行客も減少し、商況は鈍化しつつある。今後、地域における観光
客向けの商的要素がどのような影響を受けるのか、留意を要する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 403,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に若狭、松山等の繁華街に位置する商業地域との代替競争関係
が強い。需要者は県内外の投資家が中心だが、県外者の存在感は昨年と比較し低下傾向にある。県外者を対象とした飲
食店舗も見られ、コロナ禍による客足の減少を受け、投資意欲の減退により需要は減退しつつある。土地は規模にもよ
るが１．２億円強が需要の中心。なお昨年まで見られた水準を上回る取引についても減少傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者である投資家は収益性に基づき意思決定するも、従来テナント入居済みの中古建物込取引に対する投資が多かっ
た他、コロナ禍により収益性に対する将来予測は困難さを増しており、収益価格の市場特性との適合性は劣る。比準価
格は典型的需要者の観点に基づき適切に適用し、説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性
を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 95.9]

[100.0]
100

405,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により入域観光客数はＲ２年３月以
降大きく減少。県内景況は急激に縮小し、ホ
テル、事務所、店舗等の新規投資は鈍化傾向
にある。

昨年から工事中のホテルは竣工間近。立体的
にも有形的利用は進むが、これらの今後の営
業状況については長期的な留意を要する。

対象標準地が属する地域の標準的画地で、競
争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変
動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,400)
b	公０３Ａ那覇 -17	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西13m市道、中間画地		商業駐車付置義務都市機能区域内 (80,400)
c	公０３Ａ那覇 -19	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		商業駐車付置義務居住誘導区域内 (100,400)
d	公０３Ａ那覇 -18	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、南東5m、角地		１住居特別用途地区都市機能区域内 (70,280)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,500	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	397,460	100 [ 66.5]	597,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	598,000
b	(　 ) 390,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,371	100 [ 93.9]	415,731		416,000
c	(　 ) 299,195	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,195	100 [ 75.0]	398,927		399,000
d	(　 ) 265,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	252,918	100 [ 65.7]	384,959		385,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

那覇 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,253,798	5,982,351	17,271,447	14,760,900	2,510,547	（　0.9527） 2,391,798	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	54,359,045 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	188.00	ＲＣ6	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	16.4 m x 18.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸し（約４０㎡）を想定。容積限度まで消化することが経済合理的と判断。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

ＥＶ付として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.00	80.0	150.40	3,285	494,064	2.0	988,128
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.00	80.0	150.40	2,090	314,336	2.0	628,672
							0.0	0
3～ 6	店舗	188.00	80.0	150.40	2,020	303,808	2.0	607,616
							0.0	0
～

～

計		1,128.00	80.0	902.40		2,023,632		4,047,264
								0

⑨年額支払賃料	2,023,632 円　×　12ヶ月　＝　 24,283,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,283,584 円　　×　　 4.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,068,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,215,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,047,264 円　×　　 95.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,253,798 円　　　　（　 78,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃１５　　　　-1	2,521 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,290 円/㎡　月額支払賃料（　 3,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０２賃４１　　　　-1	3,037 ( 3,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,699,851 円	24,283,584　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 817,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,617,000 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,982,351 円　（　　　　　　 20,279 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,760,900 円（　　　　　 50,037 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,253,798 円
②総費用	5,982,351 円
③純収益　①－②	17,271,447 円
④建物等に帰属する純収益	14,760,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,510,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,391,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,359,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）