鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇修１ -5	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１中専居住誘導区域内 (60,150)
b	公０３Ａ那覇修１ -14	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		１中専地区計画等居住誘導区域内 (60,150)
c	公０３Ａ那覇 -8	那覇市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,150)
d	公０３Ａ那覇 -23	那覇市		建付地	（　）	正方形	南西4m市道、北西4m、北東4m、三方路		１低専駐車付置義務居住誘導区域内 (60,150)
e	公０３Ａ那覇修１ -13	那覇市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２低専地区計画等居住誘導区域内 (50,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,550	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	295,728	100 [ 106.3]	278,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 307,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	307,554	100 [ 106.1]	289,872		290,000
c	(　 ) 301,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	295,725	100 [ 102.5]	288,512		289,000
d	(　 ) 319,477	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,152	100 [ 106.6]	294,702		295,000
e	(　 ) 235,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,405	100 [ 80.2]	293,522		294,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

那覇 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,361,140	1,121,074	4,240,066	2,786,480	1,453,586	（　0.9775） 1,420,880	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	35,522,000 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＲＣ4	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階とも３ＬＤＫの各階１戸。計４戸想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	1,765	116,490	1.0	116,490
							0.0	0
2～ 4	住宅	66.00	100.0	66.00	1,765	116,490	1.0	116,490
							0.0	0
～

～

～

計		264.00	100.0	264.00		465,960		465,960
								0

⑨年額支払賃料	465,960 円　×　12ヶ月　＝　 5,591,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,591,520 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,356,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,960 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,361,140 円　　　　（　 23,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０２賃２８　　　　-9	2,115 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,766 円/㎡　月額支払賃料（　 1,765 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公３１賃３４　　　　-6	1,797 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,563
c	Ａ那覇調０１賃０８　　　　-4	1,728 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,819

那覇 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,000 円	48,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	346,674 円	5,591,520　×　　　　 6.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,600 円	48,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,800 円	48,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,800 円	48,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,121,074 円　（　　　　　　 4,983 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,786,480 円（　　　　　 12,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,361,140 円
②総費用	1,121,074 円
③純収益　①－②	4,240,066 円
④建物等に帰属する純収益	2,786,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,453,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,420,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,522,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -24

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

印

TEL.

鑑定評価額

62,800,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市銘苅１丁目６番１２｢銘苅１－６－２４｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＲＣ2	中規模住宅、アパートが混在する新興住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	古島 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 19.5 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　　
６ｍ市道

交通

施設

古島駅南西方

450m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新都心地区内の住宅地で、今のところ、地域にかかる変動要因もない。地価は、やや落着きを見せ始めるも、人
気・希少性は顕著で、コロナ禍の影響を受けるも、当分の間、高位を保ちつつ推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇新都心地区内の住宅地を中心に、那覇市内の区画整然とした住宅地等で、主な需要者は、県内外を
含み、かなり広域に亘るものと考えられる。ただ、当該地域は、人気・品等の高い住宅地ということもあり、依然とし
て売手市場の色合いが強いものの、地域的に、割高感も出始め、需給関係にやや落ち着きを見せている。地価は、コロ
ナ禍の影響により、不動産市況も煽りを受けつつも、更地価格で、６千万前後の物件が需要の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、直接法により求
められているが、基本的には、快適性が重視される住宅地である為、本件では、収益価格は、参酌するも、やはり、規
範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえつつ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案して、鑑
定評価額を６２，８００，０００円・㎡当たり２７９，０００円と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 301,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[108.9]

[100.0]
100

276,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那覇市の地価は、昨今のコロナ禍の影響を受
け不動産市況は停滞気味で、商業地において
は、弱含みで下落しており、今後の需給動向
に注視が必要。

地域要因に大きく作用する特殊要因はないが
、那覇新都心地区内に存することもあり、今
後の不動産市況に注視。

規模的には、ほぼ標準となっているが、昨今
、総額との関連で６０坪以下の画地の需要度
も高い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -8	那覇市		建付地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,150)
b	公０３Ａ那覇１８ -24	那覇市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東9m市道、南西6m、角地		１低専居住誘導区域内 (60,150)
c	公０３Ａ那覇修１ -5	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１中専居住誘導区域内 (60,150)
d	公０３Ａ那覇修１ -14	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		１中専地区計画等居住誘導区域内 (60,150)
e	調０２Ａ那覇１８ -35	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	295,725	100 [ 100.1]	295,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 246,756	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	235,956	100 [ 106.9]	220,726		221,000
c	(　 ) 285,550	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	295,728	100 [ 105.1]	281,378		281,000
d	(　 ) 307,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	307,554	100 [ 107.8]	285,301		285,000
e	(　 ) 246,500	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,895	100 [ 87.1]	291,498		291,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

那覇 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成度が進行する、人気のある市街地に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,188,501	1,072,797	4,115,704	2,746,510	1,369,194	（　0.9775） 1,338,387	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,459,675 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＲＣ4	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（１Ｆ１室・計４室）平均専有面積約６５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,733	112,645	2.0	225,290
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,733	112,645	2.0	225,290
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,733	112,645	2.0	225,290
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,733	112,645	2.0	225,290
							0.0	0
～

計		260.00	100.0	260.00		450,580		901,160
								0

⑨年額支払賃料	450,580 円　×　12ヶ月　＝　 5,406,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,406,960 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,179,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	901,160 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,188,501 円　　　　（　 23,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０２賃１８　　　　-12	1,917 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,736 円/㎡　月額支払賃料（　 1,733 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０２賃１８　　　　-21	1,925 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,833
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,500 円	48,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	308,197 円	5,406,960　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,700 円	48,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,100 円	48,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,072,797 円　（　　　　　　 4,768 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,746,510 円（　　　　　 12,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,188,501 円
②総費用	1,072,797 円
③純収益　①－②	4,115,704 円
④建物等に帰属する純収益	2,746,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,369,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,338,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,459,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）