別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 那覇 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -18 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里山川町３丁目５３番１９ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の既成 住宅地域 北3.7m私道 水道 ノボテル沖縄那覇前停 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．７ ｍ私道 交通 施設 ノボテル沖縄那覇前停 東方 310m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 北傾斜地に形成された既存の熟成した住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はないため、当分は現状のまま推 移すると予測する。底堅い需要と供給不足により、地価は横ばい圏から強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、他地域から の転入者もみられる。地価上昇が継続してきたため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来よりも高額の取引がみられ るようになっている。地域の中心価格帯は、画地規模等が均衡していないため、需要に応じ土地で１０００万円前後か ら３０００万円程度まで幅広く、建売はほぼみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。賃貸用不動産もみられるが、収益価格はマイナ スに試算された。地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならず、自己使用目的取引が価格形成を 支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をも って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [163.3] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向にあるが、高齢化率は上 昇傾向にある。不動産取引はコロナ禍の影響 もあり少なくなっている。 既存住宅地域で熟成しており大きな変化はな い。需要は底堅いと思料するが、供給が少な いことも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％