別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 那覇 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -9 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市繁多川３丁目４５６番７ ｢繁多川３－１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西6m市道 水道、下水 繁多川停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 繁多川停　北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルスの影響による将来不透明感が続き、不動産取引に買控えの慎重姿勢が見られるが、大幅な地 価下落には至らない。影響が長引けば急激な地価下落も予想されるが、当面は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内の住宅地域を中心に隣接市町村の住宅地域も含まれる。需要者は市内の居住者が中心であるが、 他の市町村からの転入者も見られる。新型コロナの影響で宅地需要の減少が見られるが、居住環境の良好な区画整然と した住宅地について大幅な減少は感じられない。ただし既成住宅地域においては引き合いは弱い傾向にある。土地は総 額１５００万円程度、新築戸建住宅は総額４０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと判断する。対象 標準地について、画地規模や行政的条件から経済合理的な賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法を非適用とした 。比準価格は近年の新型コロナウイルスの影響を考慮した市場の実勢を反映した説得力のある価格と判断する。本件で は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [133.1] [101.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響で不動産市場に陰 りが見えるが、大幅な市場減退は感じられな い。不動産市況は弱含みながらも現状を維持 している。 地域要因に変化はないが、新型コロナの影響 により住宅地にも買い控え傾向が見られる。 地域環境は当面も現状を維持して推移すると 予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％