鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０２Ｄ那覇 -15	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	調０２Ｄ那覇 -9	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、西6m、角地		１低専 (60,100)
c	調０２Ｂ那覇 -9	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m道路、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,168)
d	公０３Ｂ那覇 -17	那覇市		建付地	（　）	不整形	東3.5m道路、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,478	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,502	100 [ 105.0]	120,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 114,370	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,576	100 [ 95.1]	118,376		118,000
c	(　 ) 109,602	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,644	100 [ 94.1]	121,832		122,000
d	(　 ) 92,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	101,300	100 [ 87.5]	115,771		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

那覇 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,448,166	1,075,043	3,373,123	2,906,390	466,733	（　0.9775） 456,232	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	11,405,800 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ3	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	302 ㎡	15.0 m x 20.0 m	前面道路：道路　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階１戸、２階～３階の各階２戸の２ＬＤＫを想定。計５戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,330	73,150	1.0	73,150
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,330	146,300	1.0	146,300
							0.0	0
3～ 3	住宅	110.00	100.0	110.00	1,330	146,300	1.0	146,300
							0.0	0
～

～

計		275.00	100.0	275.00		365,750		365,750
								0

⑨年額支払賃料	365,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,389,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,389,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 184,338 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,444,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,750 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,448,166 円　　　　（　 14,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ那覇公３１賃４３　　　　-2	1,403 ( 1,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｄ那覇公３０賃３３　　　　-2	1,284 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	254,500 円	50,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	310,143 円	4,629,000　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,300 円	50,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,075,043 円　（　　　　　　 3,560 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,906,390 円（　　　　　 9,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,448,166 円
②総費用	1,075,043 円
③純収益　①－②	3,373,123 円
④建物等に帰属する純収益	2,906,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	466,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,405,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -6

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

印

TEL.

鑑定評価額

35,900,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市字小禄泉原１４７０番２				②地積　(㎡)	302 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東5.4m道路	水道、下水	住宅前停 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位：北、　５
．４ｍ道路

交通

施設

住宅前停　南西方

200m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、地域要因の変動は見られない。新型コロナウイルス感染症の影響に
よる市況の先行き不透明感が見られ、当面の地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心市街地外縁及び隣接する豊見城市を含む住宅地域の存する圏域。主たる需要者は那覇市及び周
辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。好調であった居住用不動産市場は、新型コロナウイルス感染症の影
響による先行き不透明感から取引の停滞傾向が見られるが、相対的値頃感もあり一定の需要は継続している。土地は２
５００万円～３５００万円程度、戸建は４０００万円から５０００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、那覇市内の類似する取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、共同住
宅の賃貸を想定し収益価格を試算したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。近隣地域は自
己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が主導的役割を果たすと判断される。
よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[140.5]

[100.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減、世帯数は微増傾向。新型
コロナウイルス感染症の影響により厳しい景
況が継続し、不透明感が広がっている。

地域要因に特段の変動はないが、新型コロナ
ウイルス感染症の影響による市況の不透明感
から取引に様子見傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０２Ｄ那覇 -9	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、西6m、角地		１低専 (60,100)
b	公０３Ｄ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,100)
c	公０３Ｂ那覇１８ -22	那覇市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m道路、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,100)
d	調０２Ｂ那覇１８ -44	那覇市		建付地	（　）	不整形	南7.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,127	100 [ 94.6]	118,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 104,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,861	100 [ 91.1]	115,105		115,000
c	(　 ) 108,743	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,069	100 [ 89.4]	122,001		122,000
d	(　 ) 129,209	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	137,392	100 [ 117.8]	116,632		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

那覇 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,733,167	1,374,448	4,358,719	3,905,640	453,079	（　0.9775） 442,885	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	11,072,125 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＲＣ4	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	302 ㎡	15.0 m x 20.0 m	前面道路：道路　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（４５㎡）各階２戸を想定。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,383	124,470	2.0	248,940
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		497,880		995,760
								0

⑨年額支払賃料	497,880 円　×　12ヶ月　＝　 5,974,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を含み賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,974,560 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,723,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	995,760 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,733,167 円　　　　（　 18,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ那覇公０２賃３６　　　　-3	1,640 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｄ那覇公０３賃０８　　　　-5	1,667 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,450
c	Ｄ那覇公０３賃４１　　　　-2	1,471 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,337

那覇 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	68,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	364,448 円	5,974,560　×　　　　 6.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 478,800 円	68,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,374,448 円　（　　　　　　 4,551 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,905,640 円（　　　　　 12,933 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,733,167 円
②総費用	1,374,448 円
③純収益　①－②	4,358,719 円
④建物等に帰属する純収益	3,905,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	453,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	442,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,072,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）