別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 那覇 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗 印  TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里石嶺町２丁目２２０番１８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西6m市道 水道、下水 城東小学校前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 城東小学校前停　南東 方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が立ち並ぶ住宅地域で、近隣地域内において大きな変動要因はなく、戸建住宅地域として熟成していく ものと予測される。モノレール伸延、周辺街路整備による利便性向上もありコロナ禍においても需要は底堅い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は首里地区及びその隣接住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては自己使用目的の個人及び地縁 的選好性を有する一次取得者が中心である。取引は停滞気味であるが、コロナ禍においても優良な首里地区内の住宅地 に対する需要は底堅く、近年、周辺地域の街路整備及びモノレール延伸等により利便性の向上もあり、著しい需要の減 退は認められない。取引の中心価格帯は、土地については２００㎡前後で２０００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を採用して試算したもので、本件においても新型コロナ発生後の事例を 重視し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格については、居住の快適性が重視される住宅地域 であり、想定建物に係る標準的な賃料、建築費等を勘案すると、土地に帰属する純収益がマイナスとなるため適用を断 念した。よって、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [142.1] [101.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光業、飲食業を中 心に甚大な被害が出る中、大規模経済対策、 金融緩和により、通貨供給量が過去最高水準 に高まっている。 先行きの不透明感から取引は停滞傾向にある が、周辺地域の街路整備の進捗、モノレール 延伸等により、生活利便性が高く地価は横ば いで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％