別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 那覇 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹 印  TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字天久潮満原７９８番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 天久停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天久停北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　低層住宅地域として熟成しており、現状を維持するものと見込まれるが、新型コロナの影響による買い控えな どから地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、那覇市内の既成住宅地域。主たる需要者は当市を中心に市外の個人も含まれる。戸建住宅の建ち並ぶ 住宅地域で供給は少なく、新型コロナの影響による先行き不透明感により既成住宅地では買い控えなど不動産取引は停 滞基調にあるが需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で２，３００万円程度、新築物件は少な く、中古の戸建物件で４，５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制約や昨 今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送った。 従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナの影響により後退 している。観光客の減少や経済活動の停滞か ら雇用情勢や所得環境の悪化等不動産市場は 低迷している。 　需要の底堅い市内中心部の住宅地域である が、新型コロナの影響による買い控えから、 地価は横ばい傾向で推移している。 　適正規模の整形地で、最有効使用との関連 においても市場競争力は普通である。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％