鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ｂ那覇 -9	那覇市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専居住誘導区域内 (50,100)
b	公０３Ａ那覇修１ -13	那覇市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２低専地区計画等居住誘導区域内 (50,150)
c	調０２Ａ那覇１８ -34	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m市道、北西7.5m、角地		１住居 (70,200)
d	調０２Ａ那覇１８ -35	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,721	100 [ 72.9]	300,029	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 235,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,405	100 [ 74.6]	315,556		316,000
c	(　 ) 218,791	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	226,985	100 [ 78.9]	287,687		288,000
d	(　 ) 246,500	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,198	100 [ 83.8]	298,566		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

那覇 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,452,843	894,215	3,558,628	2,438,170	1,120,458	（　0.9775） 1,095,248	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	27,381,200 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	ＲＣ3	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.8 m x 18.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積約７７㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	77.00	100.0	77.00	1,674	128,898	2.0	257,796
							0.0	0
～

～

～

～

計		231.00	100.0	231.00		386,694		773,388
								0

⑨年額支払賃料	386,694 円　×　12ヶ月　＝　 4,640,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,640,328 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,445,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	773,388 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,452,843 円　　　　（　 22,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃４４　　　　-5	1,645 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,677 円/㎡　月額支払賃料（　 1,674 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０３賃３４　　　　-4	1,691 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,691
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,500 円	42,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,815 円	4,640,328　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,900 円	42,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,215 円　（　　　　　　 4,516 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,170 円（　　　　　 12,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,452,843 円
②総費用	894,215 円
③純収益　①－②	3,558,628 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,120,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,095,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,381,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　徹

印

TEL.

鑑定評価額

59,600,000 円

１㎡当たりの価格

301,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市泉崎２丁目１４番３				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ3	中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	県庁前 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部の名声のある住宅
地

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

県庁前駅　南東方

750m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。名声
のある住宅地域であり需要は根強く新型コロナの影響による買い控えから地価水準は横ばい傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 301,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、那覇市内の品等上位に属する住宅地域。主たる需要者は当市を中心に市外の比較的富裕層の個人及び
法人である。那覇市中心部の優良な住宅地においては戸建需要は根強いがマンション需要は弱含んでいる。市場の中心
となる価格帯は、土地２００㎡程度で５，３００万円程度、中古の戸建物件の取引が中心となるが規模がまちまちで価
格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、共同住宅も介
在するが、建築費の高騰と画地条件の制約から土地価格に見合う採算性は見いだし難く、収益価格は低位に求められた
ものである。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、収
益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    301,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    301,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は、新型コロナの影響により後退
している。観光客の減少や経済活動の停滞か
ら雇用情勢や所得環境の悪化等不動産市場は
低迷している。

　名声のある街区整然とした住宅地域を形成
しており、供給が少ないため、売り手市場の
傾向にあり地価水準は強含みの横ばいで推移
している。

　適正規模の整形地で、最有効使用との関連
においても市場競争力は普通である。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇修１ -14	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		１中専地区計画等居住誘導区域内 (60,150)
b	公０３Ａ那覇修１ -5	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１中専居住誘導区域内 (60,150)
c	公０３Ａ那覇修１ -13	那覇市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２低専地区計画等居住誘導区域内 (50,150)
d	公０３Ａ那覇 -18	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、南東5m、角地		１住居特別用途地区都市機能区域内 (70,280)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	307,554	100 [ 99.3]	309,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 285,550	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	295,728	100 [ 98.5]	300,231		300,000
c	(　 ) 235,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,405	100 [ 77.5]	303,748		304,000
d	(　 ) 265,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	252,918	100 [ 90.0]	281,020		281,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

那覇 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,412,944	929,134	3,483,810	2,438,170	1,045,640	（　0.9775） 1,022,113	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	25,552,825 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	ＲＣ3	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.8 m x 18.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（３ＬＤＫ各階１戸）平均専有面積約７７㎡使用容積率は地域内ほぼ標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	共同住宅	77.00	100.0	77.00	1,659	127,743	2.0	255,486
							0.0	0
～

～

～

～

計		231.00	100.0	231.00		383,229		766,458
								0

⑨年額支払賃料	383,229 円　×　12ヶ月　＝　 4,598,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,598,748 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,405,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	766,458 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,343 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,412,944 円　　　　（　 22,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃３４　　　　-4	1,691 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,662 円/㎡　月額支払賃料（　 1,659 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０３賃４４　　　　-5	1,645 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,696
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,500 円	42,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	243,734 円	4,598,748　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,900 円	42,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,700 円	42,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 929,134 円　（　　　　　　 4,693 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,170 円（　　　　　 12,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,412,944 円
②総費用	929,134 円
③純収益　①－②	3,483,810 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,045,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,022,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,552,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）