別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 知名 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知名 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　義典 印  TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡知名町大字瀬利覚字小米原２２５３番１内 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の中 に農地が見られる住 宅地域 南5.5m町道 水道、下水 あしびの郷ちな停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 あしびきの郷ちな停南 方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型病院背後の住宅地域。今後も現在の住環境を維持していくもの思料するが過疎化・高齢化は続いており、宅 地需要は弱い。地価は今後当分の間下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知名町市街地及び周辺の住宅地域を主な圏域と判定した。需要者の中心は町の居住者及び地縁者が大半で ある。生活便益施設への利便性は良いが、過疎化・高齢化が進行しており経済情勢等も反映して最近の取引は少なく、 需給は低調。土地の需要の価格帯は、取引は硬直化しているが、標準的規模で４５０～５００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用が殆どの市街地の住宅地域で、民間の賃貸物件も殆どなく、賃貸市場は成り立たないので、収益還元法は非適用と した。したがって、取引は少ないが現実的な取引市場を反映した比準価格を標準とし、広域的検討及び前年価格からの 検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等を勘案のうえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率が高い。離島の特性から経済は厳し い状況にある。需給は中心部をはじめ、郊外 部及び遠隔部も硬直化しており低調。 町中心部背後の住宅地域で利便性はよいが、 道路条件が劣り、高齢化等とも相まって宅地 需要は弱く、低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％