別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 南さつま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南さつま -5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文 印  TEL.

鑑定評価額 1,350,000 円  １㎡当たりの価格 3,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南さつま市笠沙町片浦字宮田２２０３番１ ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,390) 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 北西6.5m市道、南西側道 水道 枕崎 25.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南   550 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６．５ｍ，市道 交通 施設 枕崎駅北西方 25.0km 法令 規制 （都）  (70,390) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅と一般住宅等が混在する住宅地域である。周辺には農地が広がり過疎化の進行で、地価水 準は下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笠沙町を中心に広い範囲の農家住宅地域の一円である。需要者の中心は当該地域の居住者や地縁性を有 する個人であり、地域外からの転勤やＵＩターン等で居住する様子はほとんど認められない。高齢化等で管理が不十分 の建物も見られ、当該地域の宅地に対する需要は低調である。地域内の取引が極端に少なく、需要の中心となる価格帯 は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅を中心に一般住宅等が混在する住宅地域にある。賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求 めることができなかった。既存市街地に存するため、原価法も適用できなかった。資料の選択、検討、活用の適否、配 分法の適用等において費用性、収益性等は考慮した。したがって、比準価格を中心に、前年度の価格との検討を踏まえ た結果、上記の価格をもって、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業部門の動向を短観でみると景況感は持ち 直しつつある。設備投資は高水準で推移して いるが、雇用・所得環境は弱い動きとなって いる。 １０月の豚肉相場は前年を上回り、枝肉生産 量も前年を上回った。ブロイラー相場はもも 肉、むね肉とも前年を上回り、処理羽数も前 年を上回った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％