別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日置 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日置 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　林川　信行 印  TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日置市伊集院町下谷口字天神馬場１４７６番３ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 伊集院 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       405 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 伊集院駅南方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域である。街路は屈曲が多い。市の中心・比重が北へ移動しており、 かつ地勢や街路がやや劣るため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね日置市伊集院町の中心市街地周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は伊集院町内の居住者 や勤務者及び同地に地縁性を有する者である。区画整然とした中心市街地と比較して、街路条件や環境条件等が劣るこ とから、土地に対する需要はやや低調である。大規模団地の妙円寺団地もまだ空地も多い。土地は４００㎡で７００万 円程度。新築の戸建物件は２２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件もほとんどなく、経済合理的な賃貸経営を想 定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。原価法は既成市街地のため適用できなかった。代表標 準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格をもって上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日置 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [123.1] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナウイルス禍の影響もあり飲 食・宿泊・観光関連を主に停滞し、生産活動 なども全体としては弱まっている。 土地供給の多い中で、街路・地勢の劣る住宅 地域であり、需要は弱く、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％