別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 薩摩川内 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 -7 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊 印  TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市樋脇町塔之原字西田間田６５０番外 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6.8m市道 水道 川内 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 川内駅東方 8.9km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 樋脇支所の北西方約３５０ｍ付近に形成される旧来からの住宅地域。将来の動向としては現状維持程度乃至やや 衰退傾向で推移するものと思われる。近隣周辺の宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、薩摩川内市樋脇地区内の住宅地域一円。需要者は、樋脇町塔之原地区内居住者及び地縁者である。当 地域は樋脇支所に近接しているが、旧来からの住宅地で地縁性が強く他地区からの新規参入は少ない状況にある。さら に過疎、高齢化により宅地需要は低調で土地の動きは散発的である。土地の需要の中心は、２００～３００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及びその周辺は旧来からの住宅地で、民間の賃貸物件はほとんど無いことより収益価格の試算は割愛した。 比準価格は、塔之原地区内の規範性の高い取引事例を重視し決定しており、説得力が高く実証的価格が得られたと判断 する。よって、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さつま -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [165.0] [102.0] 100 8,230  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 樋脇地区の人口６１５０人（対前年比▲１． ５％）、高齢化率４２％で過疎・高齢化が進 行している。 在来の戸建住宅のほか、農地、荒れ地等も混 在している。全体的に画地規模が大きいこと もあり土地の動きは少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％