別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 阿久根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久根 -3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行 印  TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿久根市赤瀬川字野中３５１番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:4 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.7m市道、西側道 水道 阿久根 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、５ ．７ｍ市道 交通 施設 阿久根駅北方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、空地が残る戸建住宅地域で、開発も見受けられず、現状の地域性を維持すると思われる。過疎・高齢化に 加え、コロナ禍による影響の顕在化も予測され、宅地需要は低調、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤瀬川地区及び郊外の住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、地縁的先行 性で限定される傾向が強く、地区外からの需要は少ない。市中心部からやや離れた傾斜地勢の戸建住宅地域で街路条件 にも劣り、宅地開発も見られない。過疎高齢化、地域経済の疲弊、更には直近のコロナ禍による影響もあり、地域内の 宅地需要は低調である。需要の中心は土地が３００㎡で４００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり、比準価格が求められた。地域内は一般住宅としての利用が中心であり、アパート等の収益物件は殆ど見 られない。賃貸市場が熟成しておらず、収益物件の経営が困難な地域であることから、収益価格は試算できなかった。 住宅建設目的での土地需要が大半の住宅地域にあっては、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。本件では市場 性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [103.8] [103.9] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎・高齢化に歯止めがかからず、コロナ禍 による影響も加わり、住宅地、商業地ともに 土地需要は低迷しており不動産市況に回復が 見られない。 駅に近接する丘陵地の住宅地域であるが、割 安感のある郊外の宅地需要に押され、地域の 宅地需要は低調である。地価の下落傾向が持 続している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％