鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１２４６２０１ -92431	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	１１９１１４６２０１ -78023	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２０１０４６２０１ -82806	鹿児島市		更地	（　）	不整形	南西25.5m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１１９０９４６２０１ -78955	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
e	１１９０７４６２０１ -91487	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,903	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,559	100 [ 83.3]	283,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 218,617	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	208,623	100 [ 75.1]	277,794		278,000
c	(　 ) 202,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	213,632	100 [ 80.0]	267,040		267,000
d	(　 ) 217,828	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,085	100 [ 78.2]	276,324		276,000
e	(　 ) 243,388	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	243,875	100 [ 89.1]	273,709		274,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

鹿児島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,914,355	8,489,423	28,424,932	26,732,000	1,692,932	（　0.9256） 1,566,978	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	32,645,375 円　　　　（　 66,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅	390.00	ＲＣ6	1,940.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	489 ㎡	26.5 m x 19.0 m	前面道路：国道　 25.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所フロア貸し、４階以上は１ＤＫ（約２５㎡）を想定

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的な割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	78.6	110.00	3,012	331,320	6.0	1,987,920
							0.0	0
2～ 3	事務所	390.00	84.6	330.00	2,200	726,000	3.0	2,178,000
							0.0	0
4～ 6	住宅	340.00	80.0	272.00	1,800	489,600	1.0	489,600
							0.0	0
～

～

計		1,940.00	81.8	1,586.00		3,252,120		7,812,720
								0

⑨年額支払賃料	3,252,120 円　×　12ヶ月　＝　 39,025,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,586.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,025,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,334,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,842,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,812,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,914,355 円　　　　（　 75,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収３　　　　-36	3,191 ( 3,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,027 円/㎡　月額支払賃料（　 3,012 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収３　　　　-39	3,304 ( 3,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	3,337
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,460,000 円	410,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,205,323 円	40,177,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,485,000 円	410,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,489,423 円　（　　　　　　 17,361 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	410,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,940.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,732,000 円（　　　　　 54,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,914,355 円
②総費用	8,489,423 円
③純収益　①－②	28,424,932 円
④建物等に帰属する純収益	26,732,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,692,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,566,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,645,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
鹿児島 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-8

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　大吉　修郎

印

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市平之町８番１７外｢平之町８－１４｣				②地積　(㎡)	489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗、中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西25.1m国道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．１ｍ国道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

車両交通量の多い国道沿線に店舗、中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。街路条件に恵まれることから
事務所ビル等用地としての需要が期待できるが、取引はやや停滞し地価はやや弱含みと判断する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、天文館地区を中心とした市内中心部の商業地域である。需要者は、店舗・事務所ビル目的の県内外の法
人事業者を中心に不動産業者、分譲マンション業者等である。幹線背後の事務所ビルでは一部空室も見られるも、当地
域は国道沿いで街路条件、視認性に恵まれ、需要は堅調である。取引は土地規模、建物規模・用途が様々で、需要の中
心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上のとおり、比準価格、収益価格が求められた。商業地域においては、収益性を重視した取引が中心であり、収益価
格は重視すべき価格であるが、賃料水準等の試算過程に想定要素を含み、やや規範性に欠ける。一方、比準価格は地域
的に類似性の強い事例を中心に決定しており、最近の市場動向を反映し、信頼性が高い。よって、不動産市況を反映し
た比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 312,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[109.7]

[100.0]
100

281,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地域、商業地域ともに昨年は微増傾向だ
ったが、今年はコロナ禍によるものか取引が
一部停滞している地域も見られ、全体的に微
減傾向に転じた。

中心商業地域に近く、店舗・事務所用地、分
譲マンション用地、駐車場用地として一定の
重要が認められるも、地価は若干の下落傾向
となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７４６２０１ -87814	鹿児島市		建付地	（　）	袋地等	南東39m県道、中間画地		商業特になし (100,600)
b	１２００２４６２０１ -76300	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１１９１１４６２０１ -78023	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２００３４６２０１ -82443	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２００７４６２０１ -87170	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 50.0]	464,620	100 [ 157.6]	294,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 236,006	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	225,340	100 [ 76.2]	295,722		296,000
c	(　 ) 218,617	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	206,333	100 [ 77.4]	266,580		267,000
d	(　 ) 187,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,334	100 [ 63.8]	293,627		294,000
e	(　 ) 295,597	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,257	100 [ 80.3]	371,428		371,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 283,000 円／㎡]

鹿児島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,115,261	8,278,892	27,836,369	26,145,200	1,691,169	（　0.9256） 1,565,346	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	32,611,375 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅	350.00	ＲＣ6	1,890.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	489 ㎡	26.5 m x 19.0 m	前面道路：国道　 25.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は事務所、４階以上共同住宅を想定

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

地域の標準的な有効率とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	2,800	333,200	5.0	1,666,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	350.00	90.0	315.00	2,250	708,750	3.0	2,126,250
							0.0	0
4～ 6	共同住宅	350.00	80.0	280.00	1,700	476,000	2.0	952,000
							0.0	0
～

～

計		1,890.00	84.1	1,589.00		3,178,700		8,774,500
								0

⑨年額支払賃料	3,178,700 円　×　12ヶ月　＝　 38,144,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,589.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,144,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,261,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,034,799 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,774,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,115,261 円　　　　（　 73,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収３　　　　-68	2,677 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,812 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収３　　　　-168	2,662 ( 2,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,958
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,406,000 円	401,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,178,892 円	39,296,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,278,892 円　（　　　　　　 16,930 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9256

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 1,890.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,145,200 円（　　　　　 53,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,115,261 円
②総費用	8,278,892 円
③純収益　①－②	27,836,369 円
④建物等に帰属する純収益	26,145,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,691,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,565,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,611,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）