別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鹿児島 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -28 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市原良７丁目２１０２番１５ ｢原良７－２７－７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ，市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に近い古くからの住宅団地であり、周囲で宅地造成された地域との代替競争関係から宅地需要は弱い 状態である。この状態が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿児島市街地北西部の山林を開発して住宅団地が形成されている一円の地域である。主たる需要者の属 性は近隣および中心市街地に勤務する最終取得者がほとんどである。周囲は区画整理が進み居住環境の良さが上昇して いる。当該地域への宅地需要は少しずつ低下傾向である。土地は１５００万円前後、新築の戸建物件は、３０００万円 前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上、比準価格は取引事例の中から規範性のある事例を中心に求めており、現実の取引実態を反映した実証的価格であ る。比準価格のみであるが、事例の選択、検討、活用の適否にあたって費用性、収益性等考慮しながら客観的、批判的 に再吟味を行い試算価格を求めた。従って、相対的信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [129.7] [102.0] 100 73,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀短観は新型コロナウイルスの感染拡大を 受けて急落した６月調査を底に景況感が２四 半期連続で持ち直した。 主要ホテル旅館宿泊客数は新型コロナウィル ス感染症の影響で１８か月連続で前年を下回 った。主要観光施設入場者数も大部分の施設 で前年を下回った 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％