別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 門川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門川 -4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之 印  TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東臼杵郡門川町大字門川尾末字城屋敷３８８４番 ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 周辺に農地の多い住 宅地域 東3.5m町道 水道 門川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．５ｍ町道 交通 施設 門川駅　南西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ周辺に農地の多い地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、高齢化 等により需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門川町郊外の農家住宅を中心とする広域的な地域であり、需要者の中心は町内居住者及び地縁性を有す る者となる。地域要因に変化は見られないが、需要者が相対的に限定されること及び町内人口減少、高齢化等により需 給は弱含みの状態にある。需要の中心となる価格帯は、取引の価格帯にばらつきが大きく、具体的には見出せない状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域に位置する農家住宅が建ち並ぶ周辺に農地の多い住宅地である。地域内に賃貸物件は見当 たらず、自用目的の取引が中心であるため収益還元法の適用は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実際の取引 に基づいて試算した比準価格を標準とし、更に、周辺の公示地等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、上記 の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、引き続き厳しい状況にあり 、企業の景況感も大幅に悪化した状態にある 。 地域要因に変化は見られないが、高齢化等に より需要は弱く、地価は弱含みの傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％