別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 都農 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都農 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 児湯郡都農町大字川北字都農中町４８９７番４ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 北東6m町道 水道 都農 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 都農駅　北西方 800m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 町内人口の減少・高齢化等に伴い住宅地需要は低迷している一方、区画整理事業等に伴う宅地供給があり、住宅 地の需給バランスは軟調であることから、当面、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都農町中心部及びその近郊並びに隣接市町中心部近郊ないし郊外の住宅地域で、需要者は都農町居住者 が大半を占め、域外からの転入者は少ない。人口減少・高齢化を背景とした需要低迷が見られる一方、区画整理事業等 を始めとする一定の宅地供給があるため、需給は軟調で、地価はやや弱含みで推移している。なお、土地は３００㎡程 度で４００万円程度、新築の戸建物件は１，９００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、公営住宅を除き、民間の賃貸向きアパート等は非常に限定的で、賃貸市場は未成熟である 一方、住宅用地として自己使用を目的とする取引が中心となっていることから、このような市場における価格形成を勘 案のうえ、収益還元法は適用せず、比準価格を中心に前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] やや不安定な全国的景気回復傾向は、県内で は全域への広がりには至らず、個人を中心と する住宅需要についても地区によるバラツキ がある。 人口減少・高齢化を背景とする住宅地需要は 低迷している一方、一定の宅地供給が続いた ため、需給は軟調に推移し、地価はやや弱含 み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％