別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西都 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西都 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西都市聖陵町１丁目３０番２ ②地積 　(㎡) 361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等が見られる 住宅地域 西6m市道 水道、下水 宮交バス聖陵通停留所 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 宮交バス聖陵通停留所 北西方 250m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部へのアクセス、住環境の良さ等により、一定の需要がある住宅地域で、目立った新規宅地供給はないも のの、他に格別の変動要因もないことから、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西都市中心部及びその近郊の住宅地域で、需要者は西都市居住者が大半を占める。市中心部へのアクセ ス、住環境の良さ等により、一定の需要がある住宅地域で、目立った新規宅地供給はないものの、他に格別の変動要因 もないことから、地価は概ね横這いで推移している。なお、土地は３５０㎡程度で９００万円弱程度、新築の戸建物件 は２，４００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、一部、アパート等も散見されるものの、旧来からの自己所有地運用等を目的とした共同住 宅が散見されるのみで、住宅用地として自己使用を目的とする取引が中心となっていることから、このような市場にお ける価格形成を勘案のうえ、収益還元法は適用せず、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] やや不安定な全国的景気回復傾向は、県内で は全域への広がりには至らず、個人を中心と する住宅需要についても地区によるバラツキ がある。 市中心部への接近性に優る住宅地域で、一定 の需要があるものの、市域全般の景気好転に は至っておらず、地価は概ね横這いの状態に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％