別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 9-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市別府町４２５８番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 作業場兼事務所 Ｓ2 小規模工場のほか、 住宅等の見られる工 業地域 西4m市道 水道、ガス 南延岡 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 南延岡駅　北方 630m 法令 規制 工業 ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、事業所が中心の工業地域であるが、市域内で目立った新規企業立地や設備投資はなく、また、本件地 域内への需要も限定的であり、他に格別な変動要因もないことから、地価は当面、やや弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は延岡市の工業地域及び工業と他用途との混在地域一円である。需要者は延岡市に事業拠点を置く中小法人 が中心である。なお、中小工場、事業所が中心の工業地域であるが、市域内で目立った新規企業立地や設備投資はなく 、また、本件地域内への需要も限定的で、他に格別な変動要因もないことから、地価はやや弱含みであり、このような 状況を反映し、取引価格は個別事情を含むものも多く、バラツキが見られ、中心となる価格帯は明確には見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等を中心とした取引が中心で、周囲に賃貸向きの物件等は乏しく、賃貸市場は未成熟であることから、この ような市場における価格形成を勘案のうえ、収益還元法は適用せず、比準価格を中心に、前年標準価格等からの検討も 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] やや不安定ながらも全国的景気回復傾向は、 県内でも見られるが、市域での新規企業立地 や設備投資意欲は目立ったものはなく、様子 見の状況にある。 中小工場を中心とする工業地域であるが、新 規企業立地がない一方、急速な減退傾向が見 られるものでもなく、地価は若干の弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％