別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　林　和夫 印  TEL.

鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大門町２３９番１外 ②地積 　(㎡) 1,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 事務所兼住宅 Ｓ2 営業所、店舗、工場 等が建ち並ぶ路線商 業地域 東28.5m国道 水道、下水 延岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２８．５ｍ国道 交通 施設 延岡駅北東方 2.2km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市北部郊外の国道沿いの路線商業地域であるが、市内の商業地需要が低迷するなか幹線沿いにおい ても商業事業者の新規投資意欲は弱く、地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道１０号線のほか郊外幹線沿いの路線商業地域が圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性 をもつ個人、法人事業者、一部に県内外に資本力を持つ企業とみられる。地方においては、店舗経営者の高齢化や後継 者不足、大型店舗への一極集中等により潜在的供給は強い一方で、コロナ禍の影響もあり商業地需要は低迷している。 取引が少なく、取引される価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域内は、営業所、店舗、工場等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自己使用の店舗が需要の中心となってい る。商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いと考えられ、試算値も低水準に得られたことから、収益価格 は非適用とした。よって、比準価格を中心に検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡駅前の再開発が進行しているが、新型コ ロナウイルス感染症による経済活動への影響 の長期化も懸念され、商業地需要は低迷して いる。 市北部の路線商業地域であるが、繁華性にや や劣り、幹線沿いにおいても商業事業者の新 規投資意欲は弱く地価は下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％