別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠 印  TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市卸本町１１１番１０ ｢卸本町１１－１５｣ ②地積 　(㎡) 700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸売店舗、営業所等 が建ち並ぶ商業地域 東10m市道、背面道 水道、下水 延岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中低層の営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道　　　背 面道 交通 施設 延岡駅　南東方 2.2km 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は卸売業の店舗や営業所、倉庫等が建ち並ぶ商業地域である。近年、付近では飲食店舗が進出するなど 新たな業種も増えてきており、需要は底堅く、地価は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層の営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部のほか郊外の幹線道路沿い及びその周辺に広がる商業地域である。付近は主に卸売業の店 舗や営業所等が混在する地域のため、需要者の中心は卸売や倉庫業を営む法人等であるが、近年は他業種の進出も増え ており、需要は堅調に推移している。延岡市内において商業地の取引は少ないうえ、取引価格も個別の事情を含んでま ちまちであることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は卸売業を中心とした店舗や倉庫が存する地域で賃貸物件が少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格は延岡市内の商業地域で取引された類似性が認められる事例から試算した実証 的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 を受け、依然として厳しい状況にあるが、一 部に持ち直しの動きもみられる。 県内の経済情勢は厳しい状況にあるものの、 付近では飲食店舗等の出店も見られ、需要は 安定的に推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％