鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

延岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８４５２０３ -76573	延岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１２００７４５２０３ -90513	延岡市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	１２００５４５２０３ -56056	延岡市		更地	（　）	台形	東24m国道、北9m、角地		近商 (90,300)
d	１１９０９４５２０３ -81460	延岡市		建付地	（　）	長方形	東10m市道、西6m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,179	100 [ 100.5]	48,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 50,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,247	100 [ 107.8]	46,611		46,600
c	(　 ) 51,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	49,709	100 [ 101.4]	49,023		49,000
d	(　 ) 42,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	40,752	100 [ 85.6]	47,607		47,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

延岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,611,858	728,602	2,883,256	2,719,380	163,876	（　0.9717） 159,238	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,122,314 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

延岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	7.4 m x 15.3 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２、３階共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産より想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.00	90.0	75.60	1,650	124,740	2.0	249,480
							0.0	0
2～ 2	住居	84.00	90.0	75.60	1,268	95,861	1.0	95,861
							0.0	0
3～ 3	住居	84.00	90.0	75.60	1,268	95,861	1.0	95,861
							0.0	0
～

～

計		252.00	90.0	226.80		316,462		441,202
								0

⑨年額支払賃料	316,462 円　×　12ヶ月　＝　 3,797,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 226.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,797,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,607,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	441,202 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,611,858 円　　　　（　 34,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	延岡６７０９（収）　　　　-1	1,261 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,269 円/㎡　月額支払賃料（　 1,268 円/㎡）　基準階 2 F B
b	延岡６７０９（収）　　　　-2	1,268 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,208
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

延岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	36,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,902 円	3,797,544　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 292,800 円	36,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	54,900 円	36,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,602 円　（　　　　　　 6,874 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,719,380 円（　　　　　 25,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,611,858 円
②総費用	728,602 円
③純収益　①－②	2,883,256 円
④建物等に帰属する純収益	2,719,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,122,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
延岡 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

延岡 5-5

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　池上　成満

印

TEL.

鑑定評価額

5,080,000 円

１㎡当たりの価格

47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	延岡市旭町１丁目５番８				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅ＳＲＣ2	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北19m市道	水道、ガス、下水	延岡 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ　市道

交通

施設

延岡駅　南方

1.9km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場が大規模に確保されたロードサイド型店舗やイオンへ客足を取られ、商況は極めて悪化しており、近隣で
も商店が廃業している。よって、商業地需要は低迷が続き地価の下落基調は続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、延岡市近郊の商業地域を中心とした既成商業地域が圏域である。需要者の中心は、延岡市内の法人及び
個人事業者であり、一部に県外資本企業も見受けられる。しかし、ロードサイドの大型店舗へ個人消費が流れる現状の
ため、商業収益性の低迷が続いており、商業地の購買意欲が弱い状況にある。取引価格ごとに個性があるため、需要の
中心となる価格帯が見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用店舗が需要の中心となっており、商業事業者
向けの賃貸市場は、未成熟の状況である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求め
られた。よって、適正な事例を採用し補修正をかけた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡
にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　延岡 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.2]

[100.0]
100

47,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響もあり、延岡中心市街地の商
業地域需要は未だ低迷しており、ロードサイ
ド型店舗が中心になっている。

大型店舗に隣接した商業地域だが、その波及
効果は全くなく、近隣商業地の需要は長期に
渡って低迷中である。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

延岡 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８４５２０３ -76552	延岡市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	１２００７４５２０３ -90550	延岡市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、北4m、東4m、三方路		近商 (90,300)
c	１２００６４５２０３ -97186	延岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	１２００７４５２０３ -90513	延岡市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,352	100 [ 88.4]	47,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,900
b	(　 ) 29,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.4]	36,612	100 [ 76.2]	48,047		48,000
c	(　 ) 44,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,650	100 [ 90.5]	48,232		48,200
d	(　 ) 50,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,247	100 [ 104.9]	47,900		47,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,900 円／㎡]

延岡 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,480,315	698,213	2,782,102	2,600,500	181,602	（　0.9717） 176,463	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,460,059 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

延岡 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階及び３階はシングルタイプのマンションを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	84.00	90.0	75.60	1,728	130,637	3.0	391,911
							0.0	0
2～	共同住宅	84.00	90.0	75.60	1,152	87,091	1.0	87,091
							0.0	0
3～	共同住宅	84.00	90.0	75.60	1,152	87,091	1.0	87,091
							0.0	0
～

～

計		252.00	90.0	226.80		304,819		566,093
								0

⑨年額支払賃料	304,819 円　×　12ヶ月　＝　 3,657,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 226.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,657,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,474,937 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	566,093 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,378 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,480,315 円　　　　（　 32,833 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	延岡４１５８（収）　　　　-9	1,108 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,153 円/㎡　月額支払賃料（　 1,152 円/㎡）　基準階 2 F B
b	延岡４１５８（収）　　　　-7	1,197 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

延岡 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,313 円	3,657,828　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	35,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 698,213 円　（　　　　　　 6,587 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,600,500 円（　　　　　 24,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,480,315 円
②総費用	698,213 円
③純収益　①－②	2,782,102 円
④建物等に帰属する純収益	2,600,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,460,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）