別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 3-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 延岡市川原崎町７番１ ②地積(㎡) 660  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南4.5m市道 水道、ガス 延岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南    0 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   14.0 ｍ、奥行　約　　   47.0 ｍ、規模　　        650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 ４．５ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　東方 1.6km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の 　将来予測 近隣では木造アパートが増加している。しかし、収益獲得目的ではなく基本的に相続税対策のものと思われる。 素地価格自体は横ばい傾向若しくは弱含みで推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地（田地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     12,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市全体の市街化の影響が高まりつつある宅地見込地域である。需要者の多くは、延岡市内の開発事 業者もしくは地縁を有する個人資産家であり、他の圏域からの流入は極めて少ない。住宅地域では需要の底堅い一部地 域においては回復傾向にあったが、コロナ禍の影響により弱含みで推移している。開発に係る造成費も宅地見込地の個 性により異なるため、中心となる明確な価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、開発にかかる費用を考慮の上、代替性を有する事例を採用して求めた。一方、控除法は転換後・造成後の 更地価格から、開発諸費用を控除して求めた。しかし、当該価格は想定要素が多く、やや規範性に欠けると判断した。 よって、試算価格の決定にあたっては、市場性を有する比準価格に重点を置き、控除後価格を参考とし、上記の通り鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市内においては、低金利状態を生かし、相続税 対策のアパートの建築が多くみられる。 近隣で、相続税対策目的のアパート建築はあるもの の、投資目的での素地自体の需要は乏しい。 特に変化はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他