別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之 印  TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市出北３丁目１０７番４外 ｢出北３－７－９｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.9m市道 水道、ガス、下水 南延岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．９ｍ 市道 交通 施設 南延岡駅　北方 1.8km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、相応の需 要も見られることから、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね延岡市近郊の利便性の良好な住宅地域を圏域とし、需要者は、延岡市内居住者が中心となり、市外 からの転入者は比較的少ない。地域要因に変化は見られないが、居住環境の良好な住宅地域であり相応の需要が見られ る。取引の中心となる価格帯は、土地については８００万円～９００万円程度、新築戸建住宅は、２５００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、区画整然とした住宅地域で、周辺に賃貸物件も見受けられるものの、自用目的の戸建住宅を中心とする地 域であり、画地規模が小さく、実現性の高い建物想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。鑑定評価額の決定に 当たっては、実際の取引に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、周辺の公示地 等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [100.0] 100 49,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、引き続き厳しい状況にあり 、企業の景況感も大幅に悪化した状態にある 。 地域要因に変化は見られず、安定的に推移す るものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％