別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -19 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市天下町６４５番 ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅も見られる住 宅地域 南16m市道 水道、下水 延岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 延岡駅　南西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした一般住宅も散見される住宅地域である。農業の低迷で、 需要者が乏しく、地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市及び近隣地域の市街化調整区域もしくは都市計画区域外に存する農家住宅地域である。市街化調 整区域のため、需要者が限られており、土地取引自体も少ないため、住宅地の需要は弱含みの状況である。取引の価格 には、個性があるため、需要の中心となる価格帯が見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域一帯は、農家住宅を中心に一般住宅も混在する市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域の周辺には、共 同住宅は存在せず、収益市場は未成熟である。需要者が限定され、自用での取引が中心の住宅地域であるため、共同住 宅の想定は非現実的であると考え、収益価格の試算は断念した。したがって、取引事例比較法により求めた比準価格を 標準とし、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、景気は鈍化してきており、 本格的な回復は見通せない。不動産市場は、 停滞傾向にある。 需要者が限定されている調整区域での土地需 要は低迷しており、今後も回復する見込みは 感じられない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％