別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -18 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫 印  TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市三須町８３６番１外 ②地積 　(㎡) 579   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南5m市道、西側道 水道、下水 南延岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ　市道 交通 施設 南延岡駅　西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。生活利便性が劣るため需要が乏しく、 地域の老朽化・住人の高齢化も相まって需給は低調で、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市郊外及び周辺市町の市街化調整区域内または、都市計画区域外に存する農家住宅を中心とした住 宅地域一帯である。主たる需要者は三須町に地縁性を有するエンドユーザー、農業世帯等が想定される。周辺市域から の転入はほとんどなく、人口増加の傾向は見られない。高齢化、農業の担い手不足の現状から不動産需要は全体的に弱 含みである。中心となる価格帯は取引が極めて少なく、バラツキがあるため見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、アパート等の収益物件は見られず、自己使用以外の建物の建築が公法上、規制されることか ら収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は自用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域において、市 場の実態を反映した取引事例を採用して求められた、実証的な価格であり規範性を有する。従って、市場性を反映した 比準価格を標準とし、不動産市場動向を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年４月以降、県内経済は新型コロナウ ィルス感染症の影響により悪化が見られ、生 産・消費・住宅投資等については弱い動きが 続いている。 農家住宅を主とした、市街化調整区域内の住 宅地域であるため需要は限定的で、取引は極 めて少ない。地価は弱含み傾向が継続してい る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％