別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -17 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市川島町３９９６番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか共同 住宅、空地等が見ら れる地域 南5.5m市道 水道 延岡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 延岡駅　北東方 4.5km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 延岡市北部の農地と戸建住宅が混在する住宅地域である。延岡市中心部へ距離があるため利便性が低い。また、 地域全体が津波の危険性があることから、人気が乏しく、地価は横ばいないしは弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市北部に位置する農地も散見される戸建住宅地域である。需要者の中心は、延岡市内の居住者が大 半を占めており、圏外からの転入は少ない。延岡中心部までのアクセスに時間がかかるため、利便性が劣る地域である 。地価は底値感があるため、下落幅は横ばいもしくは、縮小傾向で推移するものと予想される。土地は６００万円程度 が中心の価格帯であり、新築戸建の取引は皆無に等しいため価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域周辺では、共同住宅は散見されるものの築年は古く、当該地域の有効需要の観点から賃貸想定は非現実的であ るため、収益価格の試算は断念した。よって、類似事例を適切に補修正を行い得た比準価格をもって鑑定評価額とする ことを妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [112.2] [103.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、景気は鈍化してきており、 本格的な回復は見通せない。不動産市場は、 停滞傾向にある。 大きな変化は見られないものの、農地需要の 低迷により、地域全体が衰退傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％