別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -13 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市平原町１丁目８８４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 南延岡 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   210 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 南延岡駅　南西方 520m 法令 規制 ２中専 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、幹線道路沿いに大型商業施設や病院等が在る延岡市南部の住宅地域である。利便性及び快適性の観 点から需要が高い。近隣の道路拡幅も進んでおり、地価は横這いから上昇傾向と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市南部の戸建住宅地域である。需要者の中心は、延岡市南部居住者が大半を占めている。幹線道路 沿いには、病院や大型商業施設があり、最寄り駅も近いことから利便性の高い居住環境である。需給関係は比較的安定 しており、土地では８００万円程度、新築戸建では２０００万円程度が需要の中心価格となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域である。自己使用での土地取引が主であるため、収益物件に対する土 地需要は低く、賃貸物件の想定は非現実的であると判断し、収益価格試算は断念した。よって、住宅地域としての利便 性、快適性の程度を重視して比準価格を求め、代表標準地価格及び前年標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [141.6] [102.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、景気は鈍化してきており、 本格的な回復は見通せない。不動産市場は、 停滞傾向にある。 地域要因に大きな変動はなく、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％