別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之 印  TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大貫町６丁目１９５３番３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する丘陵地の 住宅地域 北4m市道 水道、下水 延岡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 延岡駅　南西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域内に特段の変動要因はない。地価水準は安定的に推移して おり、生活利便性等を考慮すると、今後も横ばいで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市内の住宅地域である。主たる需用者は、延岡市内に生活圏を有する子育て世帯が中心と考えられ るが、農家住宅も多い既成住宅地域であることから、地縁性を有する者が多く、圏外からの需要はあまり多くない。延 岡市中心部や生活利便施設へのアクセスが良好であることから比較的取引は見られ、地価水準は安定的に推移している 。土地は５００～７００万円、新築戸建物件は２，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の取引の中心は自己使用目的のものとなっている。そのため、アパート等の収益物件は散見される程度で、収 益性に基づく地価形成がなされていないことや、道路がやや狭小なこと等から収益価格の試算は断念した。本件におい ては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判 断し、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [161.8] [100.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は、観光業や交通・飲食産業 を中心に先行きが見えない状況にある。不動 産市場は、住宅地においては比較的変動が少 ない状況にある。 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同 様に推移するものと考えられる。地価は横ば いで推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％