別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　林　和夫 印  TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市松山町４４番 ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 のほか、農地も残る 住宅地域 北西4.5m市道 水道 延岡 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 延岡駅西方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅と一般住宅のほか、農地も残る住宅地域である。地域要因の大きな変動は認められず今後 も現状を維持し、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね延岡市西部から中心部に比較的近接した既成住宅地域が圏域である。需要者の中心は同一需給圏内 に属する延岡市内の居住者が中心で同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。農地も残る住宅地域で地域要因の大き な変動は認められず、需要は比較的安定している。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度の物 件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、農家住宅と一般住宅のほか農地も残る住宅地域であるが、中規模住宅が需要の中心となっており、自 用目的での取引が中心で賃貸市場が未成熟である。収益価格については低水準に得られたため非適用とした。快適性を 重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認め られるため、比準価格を中心として、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [107.9] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により景気 の先行きに不透明感があるものの、住環境や 利便性に優る住宅地域の地価は概ね安定的に 推移している。 一般住宅のほか農地等も見受けられる住宅地 域で、地域要因の変動は特に認められず、地 価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％