別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市土々呂町４丁目４２９０番１ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 土々呂 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 土々呂駅　東方 650m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、特別の変動要因も見当たらないことから、今後も当面は現状のまま推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は延岡市南部及び郊外の住宅地域で、需要者の中心は延岡市居住者、あるいは地縁性を有する一次取得者で あり、周辺地域からの需要者は少ない。土々呂地区の既成住宅地域では居住者の高齢化が進み売り物件が多くみられる 一方で、市街地中心部への道路事情が劣るうえ商業施設等の生活利便施設が少ないことから需要は減退している。需要 の中心となる価格帯は、土地で２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格形成要因が類似し代替・競争関係が認められる延岡市南部に所在する住宅地の取引事例から試算した 。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されることから求め られなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を標準とし、不動産市 場動向を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年４月以降、県内経済は新型コロナウ ィルス感染症の影響により悪化が見られ、生 産・消費・住宅投資等については弱い動きが 続いている。 旧来からの住宅地域でほぼ熟成しており、地 域要因の変化は認められないが、周辺におけ る需要は低調で、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％