別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -8 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫 印  TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市南一ケ岡２丁目６番１０５ ｢南一ケ岡２－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 旭ケ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 旭ケ丘駅　南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校や公園等の公共施設に近接し、住環境の良好な住宅地域で、今後も現状のまま維持するものと予測され る。一定の土地需要は認められるため、地価は微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市街地近郊に形成される区画整然とした住宅地域であり、需要者の中心は市内在住者及び勤労者世 帯の一次取得者層が大部分を占めている。当該地域は延岡南ＩＣに近接し、市中心部及び遠方への利便性もよく、また 、区画整理地や新規分譲地等の優良宅地へ需要が集中する傾向にあることから、当該地域のような区画整然とした住宅 地域の需要は比較的安定している。土地は２５０㎡程度で８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該市場では居住の快適性等を重視する個人による自用目的の取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価 格は実証的で、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準 地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、標準地は第１種低層住居専用地域であり、賃貸住 宅の想定は困難なため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 64.0] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年４月以降、県内経済は新型コロナウ ィルス感染症の影響により悪化が見られ、生 産・消費・住宅投資等については弱い動きが 続いている。 小学校、公園等に近接した住環境の良好な住 宅地域で中古住宅を主とした取引が見られ、 一定の需要が認められることから地価は概ね 堅調である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％