別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市長浜町３丁目４９６７番８ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 工場に近い、一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 南延岡 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 南延岡駅　北東方 2.5km 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、工場地帯に隣接する住宅地域である。近年の地価下落で、値頃感が出てきており需要に一定の回復 傾向が見られ、実際に建売住宅の販売も見受けられる。地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部及び海側の住宅地域である。重要者の中心は、延岡市内の居住者である。津波被害を想定 し、高台への需要が高まりつつあるため、同一需給圏外からの転入は極めて少ない。しかし、近年の地価下落により、 購入しやすい価格帯まで地価が下落しているため、下げ止まりが起きている。土地は５００万円前後、新築戸建では２ ０００万円前後が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、旧来からの自己所有を目的とした戸建住宅が大半を占めており、アパート等の共同住宅は散 見される程度である。取引は自己使用を目的とした取引が中心となっている。よって、収益物件の想定は、適していな いと判断し、収益価格の試算は断念した。したがって、本件評価においては、実証的で客観的な比準価格を中心に、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり求めた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、景気は鈍化してきており、 本格的な回復は見通せない。不動産市場は、 停滞傾向にある。 津波の被害を恐れ、海側を敬遠する需要者が 多いため、本格的な需要回復は見通せない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％