別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満 印  TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市北小路３７３９番１６ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 延岡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 延岡駅　南西方 900m 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅とアパートが混在する住宅地域である。今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。 中心部に近接した地域のため、地価の下落幅は緩やかに推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部の比較的利便性の高い住宅地域が圏域である。需要者の中心は、延岡市内の居住者が中心 であり、圏外からの転入者は少ないものと考えられる。延岡市内では、近年新しく開発された分譲団地に需要が集まり 、当該地域はやや交通利便性が劣る地域のため、地価の上昇傾向は見られない。土地の相場は７００万円程度、新築戸 建では２１００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、一般住宅やアパート等が混在する住宅地域である。中規模の一般住宅が需要の中心であり、自用目的 での取引が主である。共同住宅地としては、画地規模が小さいため共同住宅の建築想定は困難であり、土地価格に見合 う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の試算は行わなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地及 び前年標準地価格及び近隣標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [128.6] [101.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により、景気は鈍化してきており、 本格的な回復は見通せない。不動産市場は、 停滞傾向にある。 当該地域に目立った変化はなく、供給が少な いため、需給は安定的に推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％