別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠 印  TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大武町２２８８番４ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、工場等 が混在する既成住宅 地域 東6m市道 水道、下水 延岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 延岡駅　北東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を主に共同住宅や工場等が見られる住宅地域である。付近は工場や作業所等も多く混在して いるため居住環境が劣り、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市全域にわたる住宅地域である。主たる需要者は延岡市内の居住者で、圏外からの転入者は少ない 。当該地域は一般住宅や共同住宅のなかに工場や雑種地等も混在し、居住環境の面でやや劣ること等から需要は低く、 地価は若干の下落傾向で推移している。土地は総額５００万円から７００万円程度、新築戸建住宅は総額２０００万円 程度が取引の主要な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には共同住宅も見られるが、自己所有地の活用等を目的に建てられた物件が大半で、収益性を反映した地価形 成はなされていないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は延岡市全域の住宅地域の中で類似性が認められる 事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価 格を標準に、代表標準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 85.5] [101.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 を受け、依然として厳しい状況にあるが、一 部に持ち直しの動きもみられる。 県内の経済情勢は厳しい状況にあり、居住環 境の面でやや劣る住宅地の需要は低く、地価 は若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％