別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市上伊形町１０６３番１ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東5m市道 水道 旭ケ丘 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 旭ヶ丘駅　西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外に存する旧来からの住宅地域で、特段の新規宅地供給はないものの、需要は地縁性に基づくものがほとん どであるため低調で、他に格別の変動要因はないものの、当面、地価は概ね横這いで推移する予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市郊外の農家集落等が見られる住宅地域一円である。需要者は地縁性を有する個人が中心で、域外 からの転入者は少ない。行政的条件により新規供給は限定的である一方、需要自体が地縁性に基づくものがほとんどで あるが、需給は低位ながら比較的安定し、地価は概ね横這いで推移している。なお、このような市況を反映し、取引価 格はまちまちで、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、自用の住宅用地等を中心とした取引がほとんどで、共同住宅、戸建住宅等の賃貸事例は周 辺に見受けられず、賃貸市場が極めて未成熟な市街化調整区域内の住宅地域であるため、収益還元法は適用せず、比準 価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] やや不安定な全国的景気回復傾向は、県内で は全域への広がりには至らず、個人を中心と する住宅需要についても地区によるバラツキ がある。 地縁性に基づく取引が中心の郊外の住宅地域 で、地域要因に特段の変化はなく、需給も低 位ながら比較的安定し、地価は概ね横這いで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％