別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 延岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市桜ケ丘２丁目６３４番７７ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 延岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 延岡駅　北方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 延岡市北部に位置する戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。熟成した住宅地域で、価格形成要 因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市北部及び延岡市中心部近郊の既成住宅地域一帯で、需要者の中心は自己の居住を目的とした市内 通勤者世帯層である。近隣地域は幹線道路との系統及び連続性がやや劣る地域であるが、桜ケ丘地区は丘陵地に開発さ れた低層の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、近時における取引事例等から見ても、一定の需要は維持されて いる。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅向けに開発された大規模分譲団地で自己利用目的が取引の中心であり、近隣に共同住宅は見られず賃貸市場が 形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。市場実態を反映した比準価格は規範性の高い取引事例をも とに試算された信憑性の高い価格であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市内住 宅地の不動産市場の需給動向も参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 83.3] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年４月以降、県内経済は新型コロナウ ィルス感染症の影響により悪化が見られ、生 産・消費・住宅投資等については弱い動きが 続いている。 地域に特段の変動要因は見られないが、災害 等の懸念から、高台の住宅需要は認められ、 地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％