別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 都城 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭 印  TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高崎町大牟田字新田１２４７番８９ ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｗ1 中小規模の店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東16m国道 水道、下水 高崎新田 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　国道 交通 施設 高崎新田駅　南東方 590m 法令 規制 （都） 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、都城市郊外の繁華性のやや劣る商業地域である。合併以前から都城市の商圏に含まれ、地域の衰退 が進み新規需要は殆ど期待できない。地価が強気に形成される材料は見当たらない。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市郊外の幹線道路沿いの普通商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ法人 、個人事業主である。近年は郊外型大型店舗の進出による中心商店街の空洞化が顕著であり、空地、空店舗が目立つ。 さらに、地域経済低迷による個人消費の伸び悩みも重なり需要は弱含みである。取引価格帯もまちまちであり、需要の 中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、都城市高崎町中心部に形成された低層の店舗が連たんする商業地域である。周辺地域の賃貸市場は未成熟 であり、自用物件が殆どの為、収益方式からの試算は困難である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めた もので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。　したがって、試算価格の調整に当っては、 比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、コロナ禍の影響で消費に は一部弱い動きが見られる。都城市の商業地 取引は、下落率縮小傾向にある。 小規模の店舗、事業所が建ち並ぶ商業地域で ある。地価が強気に形成される材料は見当た らない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％