鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９４５２０２ -87025	都城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、北7.5m、角地		（都）近商駐車付置義務 (100,400)
b	１２００４４５２０２ -103817	都城市		建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		（都）商業駐車付置義務 (90,500)
c	１２００４４５２０２ -103713	都城市		建付地	（　）	長方形	北西20m国道、南西6m、角地		（都）近商駐車付置義務 (90,300)
d	１２００３４５２０２ -85045	都城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		（都）１住居駐車付置義務 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,683	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	50,100	100 [ 82.3]	60,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,900
b	(　 ) 57,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	59,849	100 [ 96.0]	62,343		62,300
c	(　 ) 61,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	62,555	100 [ 99.2]	63,059		63,100
d	(　 ) 42,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,338	100 [ 70.8]	59,799		59,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,400 円／㎡]

都城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,649,857	2,647,182	10,002,675	9,469,600	533,075	（　0.9474） 505,035	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,902,647 円　　　　（　 41,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ5	850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	238 ㎡	6.5 m x 36.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗：フロア貸し、３～５階事務所：専有面積約４５㎡、計９戸。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

類似の賃貸物件の面積比等により査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	60.0	102.00	2,353	240,006	6.0	1,440,036
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	70.0	119.00	1,882	223,958	6.0	1,343,748
							0.0	0
3～ 3	事務所	170.00	80.0	136.00	1,569	213,384	6.0	1,280,304
							0.0	0
4～ 4	事務所	170.00	80.0	136.00	1,569	213,384	6.0	1,280,304
							0.0	0
5～ 5	事務所	170.00	80.0	136.00	1,569	213,384	6.0	1,280,304
							0.0	0

計		850.00	74.0	629.00		1,104,116		6,624,696
								0

⑨年額支払賃料	1,104,116 円　×　12ヶ月　＝　 13,249,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 629.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,249,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 662,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,586,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,624,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,649,857 円　　　　（　 53,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-17	1,538 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,577 円/㎡　月額支払賃料（　 1,569 円/㎡）　基準階 3 F B
b	都城８３１０（収）　　　　-18	1,530 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	397,482 円	13,249,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	199,500 円	133,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,647,182 円　（　　　　　　 11,123 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,469,600 円（　　　　　 39,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,649,857 円
②総費用	2,647,182 円
③純収益　①－②	10,002,675 円
④建物等に帰属する純収益	9,469,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	533,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	505,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,902,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
都城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 5-1

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　傳田　和之

印

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市上町２４２４番外				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:5.5	空地	中低層の店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南東25m国道	水道、ガス、下水	西都城 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ　国道

交通

施設

西都城駅　北東方

700m

法令

規制

（都）商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

都城市の中心商業地域である。官民複合中核施設の完成後にテナントの出店が増加したが、新型コロナウイルス
感染症の影響もあり、やや人通りが減った。地価は概ね底値水準にあり、横ばいで推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都城市内の商業地域である。主たる需用者は都城市内の法人や個人事業主等が中心になるものと考えら
れる。官民複合中核施設マルマルがオープンし、当該地域での新規出店は増加した。但し、依然として中央通り沿いの
商況は低く、シャッター街化が継続している。また、新型コロナウィルス感染症の影響もあり、人通りは少ない状況に
ある。なお、当該地域における土地の取引は少なく、中心となる価格帯を見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は都城市の中心商業地域であるが、店舗併用住宅が多いため、空店舗であっても賃貸しない建物が多い。その
ため賃貸事例は少なく、適切な賃料事例を、多く収集することは困難であった。本件においては、類似地域の規範性が
高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、収益価格は参考に留
め、地元精通者の意見等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の経済情勢は、観光業や交通・飲食産業
を中心に先行きが見えない状況にある。不動
産市況は横ばい、または弱含みの状況にある
。

商況は低い状況が続いているものの、新規店
舗の開店も見られ、官民複合中核施設による
影響が、徐々に感じられる状況にある。

建物が解体され、現況は空地となっているも
のの、建物の建設が予定されている。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００４４５２０２ -103713	都城市		建付地	（　）	長方形	北西20m国道、南西6m、角地		（都）近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２００４４５２０２ -103817	都城市		建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		（都）商業駐車付置義務 (90,500)
c	１２００８４５２０２ -76163	都城市		更地	（　）	長方形	西20m国道、中間画地		準都計準住居特別用途地区 (70,200)
d	１２００９４５２０２ -87025	都城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、北7.5m、角地		（都）近商駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	62,555	100 [ 98.3]	63,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,600
b	(　 ) 57,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	59,849	100 [ 94.1]	63,601		63,600
c	(　 ) 31,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.2]	45,604	100 [ 77.1]	59,149		59,100
d	(　 ) 41,683	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	50,100	100 [ 82.3]	60,875		60,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	その他	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

都城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,524,939	2,614,238	9,910,701	9,398,400	512,301	（　0.9474） 485,354	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,516,745 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	ＲＣ5	850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	238 ㎡	6.5 m x 36.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗区画貸し３～５階事務所区画貸し

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

類似の賃貸物件の面積比等により査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	60.0	102.00	2,336	238,272	3.0	714,816
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.00	70.0	119.00	1,869	222,411	3.0	667,233
							0.0	0
3～ 5	事務所	170.00	80.0	136.00	1,557	211,752	3.0	635,256
							0.0	0
～

～

計		850.00	74.0	629.00		1,095,939		3,287,817
								0

⑨年額支払賃料	1,095,939 円　×　12ヶ月　＝　 13,151,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 629.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,151,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,493,705 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,287,817 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,524,939 円　　　　（　 52,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-18	1,530 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 80.0]	100 [133.0]	1,616	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,561 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 3 F B
b	都城８９８１（収）　　　　-13	1,217 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 75.0]	100 [133.0]	1,506
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	394,538 円	13,151,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	132,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,614,238 円　（　　　　　　 10,984 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,398,400 円（　　　　　 39,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,524,939 円
②総費用	2,614,238 円
③純収益　①－②	9,910,701 円
④建物等に帰属する純収益	9,398,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	512,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	485,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,516,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）