別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 都城 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -14 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭 印  TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山田町中霧島字東屋敷３０１７番２外 ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西7m市道 水道、下水 谷頭 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 谷頭駅　北東方 700m 法令 規制 （都） ２住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、都城市北西部郊外の一般住宅と農家住宅の混在地域である。地域の住宅地需要は少ないものの、値 ごろ感から、地価は、当面横ばい傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ吉都線谷頭駅の北東方に外延的に広がる住宅地域の圏域。需要者の中心は、生活に利便性を求める 都城市居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は若干見受けられる程度である。同一需給圏において開発 分譲による宅地供給は、近年低調に推移しており、需要も全体的に弱含みである。土地は３００万円前後、戸建物件は １５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、ＪＲ吉都線谷頭駅北東方の古くからの住宅地域である。共同住宅は少なく、自用目的の取引が殆どであり 、また事業収支の観点からも収益性を考慮することは非合理的である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求 めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。　したがって、試算価格の調整に当って は、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [125.4] [101.0] 100 6,220  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、コロナ禍の影響で消費に は一部弱い動きが見られる。都城市の不動産 市場は、二極化している。 空地、農地も散見される住宅地域である。地 域要因に変動はなく、地価は概ね横ばい推移 している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％