鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８４５２０１ -75869	宮崎市		更地	（　）	台形	南西25m市道、北6m、東6m、三方路		近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２００４４５２０１ -103199	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、北3.5m、南3.5m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１１９１２４５２０１ -94428	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、東8m、角地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	１１９１０４５２０１ -95777	宮崎市		建付地	（　）	台形	南20m市道、東4m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,603	100 [ 61.1]	187,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 126,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	128,957	100 [ 71.5]	180,359		180,000
c	(　 ) 127,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	124,682	100 [ 61.3]	203,396		203,000
d	(　 ) 169,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,125	100 [ 77.1]	215,467		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

宮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	121,103,396	24,913,393	96,190,003	88,417,000	7,773,003	（　0.9443） 7,340,047	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	143,922,490 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	640.00	Ｓ10	6,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,111 ㎡	25.6 m x 46.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～１０階までの事務所、フロア貸しを想定、タワーパーキング１０階

⑦有効率　 66.5 ％
の理由

標準的事務所ビルを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	530.00	35.0	185.50	2,610	484,155	8.0	3,873,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	640.00	70.0	448.00	2,373	1,063,104	8.0	8,504,832
							0.0	0
3～ 3	事務所	640.00	70.0	448.00	2,373	1,063,104	8.0	8,504,832
							0.0	0
4～10	事務所	640.00	70.0	448.00	2,373	1,063,104	8.0	8,504,832
							0.0	0
11～11	塔屋	50.00

計		6,340.00	66.5	4,217.50		10,052,091		80,416,728
								0

⑨年額支払賃料	10,052,091 円　×　12ヶ月　＝　 120,625,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,048,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当でき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,625,092 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,048,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,333,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	120,339,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,416,728 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 763,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	121,103,396 円　　　　（　 109,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７１７２（収）　　　　-18	2,349 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,438 円/㎡　月額支払賃料（　 2,373 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎４９５８（収）　　　　-7	2,057 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,236
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,140,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,800,193 円	126,673,092　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,478,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,520,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,785,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,913,393 円　（　　　　　　 22,424 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 6,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	88,417,000 円（　　　　　 79,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	121,103,396 円
②総費用	24,913,393 円
③純収益　①－②	96,190,003 円
④建物等に帰属する純収益	88,417,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,773,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,340,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,922,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
宮崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-2

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　上村　哲生

印

TEL.

鑑定評価額

220,000,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市高千穂通１丁目２２番１外｢高千穂通１－６－３５｣				②地積　(㎡)	1,111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	生保会社等の中高層ビルが建ち並ぶ商業地域	南40m県道	水道、ガス、下水	宮崎 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗、事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

宮崎駅　西方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は、中高層ビル等が集中する商業地域であり、地域要因の変化は特に認められないため、地価は横這
い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗、事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、宮崎市中心部の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する法人、個人事業者である。当
該地域は、生保会社等の中高層ビルが建ち並び、各種企業のほかマンション等の建物も見られるが、地域要因の変化は
特に見られず、地価は横這い傾向であり、新型コロナウイルス感染症の影響等で景気は厳しい状況にある。商業地域の
取引は少なく、需要の中心となる価格帯はまちまちであり、具体的には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、中高層ビル等が集中する商業地域であり、自用の店舗及びテナントビル等の賃貸物件が中心となってい
る。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性の観点から信頼性が劣る。比準価格は類似
地域の取引事例から試算した市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準
価格を標準とし、収益価格を参考として、前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等により、
県内経済は厳しい状況にあり、経済の先行き
不透明感が見受けられる。

駅前付近の開発や用途の多様性が見受けられ
る地域であるが、地域要因の変化は特に認め
られないため、地価は横這い傾向である。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７４５２０１ -89631	宮崎市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	１２００４４５２０１ -103199	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、北3.5m、南3.5m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１２００４４５２０１ -102893	宮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東36m国道、西5m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,177	100 [ 102.1]	201,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 126,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	128,957	100 [ 70.6]	182,659		183,000
c	(　 ) 116,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	126,201	100 [ 60.5]	208,597		209,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

宮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	120,423,672	24,727,070	95,696,602	87,674,000	8,022,602	（　0.9717） 7,795,562	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	152,854,157 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	640.00	Ｓ10	6,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,111 ㎡	25.6 m x 46.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～１０階まで事務所、フロア－貸しを想定、タワ－パ－キング１０階

⑦有効率　 66.5 ％
の理由

標準的事務所ビルを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	530.00	35.0	185.50	2,595	481,373	8.0	3,850,984
							0.0	0
2～ 2	事務所	640.00	70.0	448.00	2,359	1,056,832	8.0	8,454,656
							0.0	0
3～ 3	事務所	640.00	70.0	448.00	2,359	1,056,832	8.0	8,454,656
							0.0	0
4～10	事務所	640.00	70.0	448.00	2,359	1,056,832	8.0	8,454,656
							0.0	0
11～11	塔屋	50.00

計		6,340.00	66.5	4,217.50		9,992,861		79,942,888
								0

⑨年額支払賃料	9,992,861 円　×　12ヶ月　＝　 119,914,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,048,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,914,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,048,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,298,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	119,664,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,942,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 759,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	120,423,672 円　　　　（　 108,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４９５８（収）　　　　-7	2,057 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,369 円/㎡　月額支払賃料（　 2,359 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７１７２（収）　　　　-19	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,080,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,778,870 円	125,962,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,478,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,440,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,727,070 円　（　　　　　　 22,257 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 6,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,674,000 円（　　　　　 78,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	120,423,672 円
②総費用	24,727,070 円
③純収益　①－②	95,696,602 円
④建物等に帰属する純収益	87,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,022,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,795,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,854,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）