別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮崎 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -62 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二 印  TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字本郷南方字松ケ迫４５３０番４０外 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南方 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南方駅　南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした閑静な住宅団地であり、周辺に開発された新興の大型分譲住宅団地との競合はあるも のの、割安感のある当該地域の地価は安定しており、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市南部の既成住宅団地のほか、新興の分譲団地を含む地域である。需要者の中心は宮崎市南部の居 住者が大半を占め、圏外からの流入は少ない。同一需給圏内に開発された大型分譲団地のほか清武地区の団地とも競合 関係にある。近隣地域は比較的新興の大型分譲団地に隣接する既存の中規模分譲団地であり、割安感から需要は堅調で ある。土地は７００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とした住宅団地であり、収益物件はほとんどなく、収益還元法は適用しなかった。比準価格につ いては市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地 及び前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 77.4] [103.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で緩やかな持ち直しの動きが あったが、新型コロナウイルス感染症の影響 により先行き不透明な状況となっている。 当地域は区画整然とした住宅団地であり、特 に目立った地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％