別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮崎 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -61 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫 印  TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市丸山２丁目３０７番 ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 駐車付置義務 1.5:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 宮崎神宮駅　南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 近郊に文教施設も多く見られる品等良好な住宅地域で、附属学校等に近く、閑静な住環境と良好な利便性で、従 来から人気が根強い地域である。当分の間、同様の需給状況が続き、地価は強含みで推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市中心部の利便性の良好な住宅地域の圏域である。需要者の中心は、宮崎市及び周辺市町の勤労世帯 のほか、転売目的の不動産・建設業者である。学校区を重視する傾向から周辺市町からの転入も見られる。附属学校等 に近く、閑静な住環境と市中心部への良好な利便性から、人気が根強い地域である。土地は４００㎡程度で３，８００ 万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域及び周辺地域内にはアパートも散在されるものの、用途地域が第１種低層住居専用地域であるため、収益還元法 を適用することを断念した。対象地域は快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等の自己使用目的での取 引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より比準価格を標準とし、代 表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 80.8] [103.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年４月以降、県内経済は新型コロナウ ィルス感染症の影響により悪化が見られ、生 産・消費・住宅投資等については弱い動きが 続いている。 地域要因に特段の変動は見られない。従来か ら人気の高い地域であり、良好な住環境や利 便性の良さから土地需要は堅調である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％