別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮崎 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -48 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　河野　純一 印  TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町飯田３丁目４番４ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に市営 住宅等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 宮崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 宮崎駅　北西方 14.0km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 旧高岡町の中心部から距離的に近い土地区画整理事業が進捗中の住宅地域である。事業進捗に伴う街路整備等に より住環境・利便性の向上も認められ、地価水準は横這い傾向で安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高岡町内及び旧宮崎市の西部郊外から国富町南部の隣接地域に拡がる住宅地域である。需要者の中心 は、当地に地縁性をもつ旧高岡町内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。この地域は土地区画 整理事業が進捗中であり、利便性・住環境の向上等が期待されるものの水害の懸念から需要が弱く、地価は横這い傾向 にある。土地価格は６００万円～７００万円程度、新築物件は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 この地域は、土地区画整理事業進捗中の一般住宅を主とする住宅地域である。取引は自用目的が中心であり、国富町を 含めて広範囲の類似地域に所在する取引を採用のうえ試算し、補修正等は適切に行い得た。一方、収益価格は周辺地域 において投資目的の収益物件がなく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用はできなかった。したがって、価格 の決定においては、比準価格を標準とし前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の住宅地は横這い傾向、商業地は緩や かな上昇傾向から下落傾向に転じた。土地取 引件数、着工新設住宅戸数はいずれも微減傾 向にある。 土地区画整理事業進捗中の住宅地域であり、 事業進捗に伴う住環境・利便性の向上等が期 待されるものの、不動産需要は減退傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％