別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮崎 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -35 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市小松台東１丁目１１番１６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を主 とする高台の分譲住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 宮崎 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮崎駅　北西方 5.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は高台に形成された既成の分譲住宅団地であり、震災後一定の需要が見受けられ、同団地内に小学校や 生活利便施設等が立地していることから利便性も良好で、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市市街地西部の高台に形成された住宅団地を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は宮 崎市居住者が大半を占めるが、一部に圏外からの転入者も見られる。ほぼ熟成した団地で地域要因に変化は見られない が、震災後、高台の住宅地の需要が増加しており、地価は若干の上昇傾向にある。土地は１，３００万円～１，５００ 万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地で、都市計画法上の第一種低層住居専用地域に指定されて おり、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することが適切ではない 。よって、収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [102.0] 100 62,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により大幅に悪化した状態にあり、雇用・ 所得環境は前年を下回って推移している。 既成住宅団地でほぼ熟成しており、地価水準 も中位で購入しやすく、地価は若干の上昇傾 向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％