別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 由布 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由布 -5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　折原　修己 印  TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由布市湯布院町川北字高原８９４番２００ ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 別荘地管理諸規定 1:1.5 別荘 Ｗ2 別荘、保養所が建ち 並ぶ丘陵地の大規模 別荘地域 南東9m私道 水道、下水 由布院 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   230 ｍ、南   250 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 別荘の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ゴルフ場も含め約２２０万㎡ の別荘地域 街 路 ９ｍ　私道 交通 施設 由布院駅　北西方 4.7km 法令 規制 （都）  (60,200) 別荘地管理諸規定 ⑤地域要因の将 　来予測 由布市最大の別荘地域であり、企業用別荘地の売行きは近年の景気復調により堅調であったが、新型コロナによ る影響から個人向別荘地の需要は弱いため地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧湯布院町の別荘地域一円である。需要者の属性は法人又は富裕層の個人が中心で、福岡を中心に東京な どの県外購入者が多く見られる。別荘地という特殊な地域性から土地は概ね個人向けが１，０００万円前後で取引され ているが、法人向けは規模やロケーションによる高価格が見受けられる。新型コロナによる影響から取引は減少してい る。別荘地としての特殊性から画地規模・形状等による需要動向の差が激しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当な期間が経過しており適切な造成事例がないことから原価法の採用を断念した。別荘地目的の取引が主で、 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。近隣地域は別荘地域で賃貸市場が形成されていないため 収益還元法の適用も断念した。したがって、比準価格を重視し、更に周辺分譲住宅地の売買動向を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から先行き不透明な状 況であり、個人消費は弱含みであり景況感の 回復は鈍い動きとなっている。 法人向け別荘地の取引は概ね堅調であるが、 個人向け別荘地については個人消費の停滞か らやや低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％